案例分析：商品房也有质保期 质保期内渗漏可要求修复

案例

开发公司究竟应否承担修复责任，商品房是否有保质期?

半年来每逢下雨楼顶便出现渗漏，小方曾多次要求开发公司修复，但均被拒绝，理由：销售时有关部门出具了许可证及质量合格报告，购房前小方已当场看过，却没有提出任何质量问题，即意味着已经验收且认可质量合格;双方并没有在《商品房销售合同》中明确房屋交付之后出现的渗漏必须由公司继续担责;小方已长时间实际使用。而小方的许多朋友也对商品房是否存在保质期表示不了解、没有听说过。这是小方在两年前购买了一套刚开盘的、位于顶层的商品房碰到的问题。

分析

应该说，公司应当承担修复责任。

一方面，楼顶渗漏属于质量缺陷。《房屋建筑工程质量保修办法》第三条第二款规定：“本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”毋庸置疑，无论是根据房屋工程建设标准还是小方与公司的《商品房销售合同》，均不希望有楼顶渗漏情况的存在，而所购房屋出现渗漏的结果，恰恰表明已经具备构成“质量缺陷”之要件。

另一方面，本案并未超过保修期限。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：“在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年;(五)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”与之对应，公司对房顶防渗漏的保修期应当为5年。

房屋建筑工程质量保修是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。承担修复义务的主体为建设单位，且其必须承担相关费用并赔偿所造成的损失。本案公司作为开发商即建设单位，自然难辞其咎。故小方有权向其发出保修通知，公司在接到保修通知后，应当到现场核查情况并及时修复。如公司我行我素，小方可以向建设行政主管部门投诉或向法院提起诉讼。

鉴于小方购房时刚刚开盘，即意味着从工程竣工验收合格之日起，至房顶渗漏及提出修复要求之日，尚在保修期内。