新型城镇化背景下房地产机会依然不平衡

近期，沪深股市地产股表现很好，一个主要驱动因素就是新型城镇化，特别是有消息称未来城镇化投资将超过40万亿，将创造至少120亿平方米的住房需求，相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上。

测算新型城镇化将给中小城市(镇)创造多大规模的住房需求，这是在延续过去房地产商业模式的传统思路，在新形势下是非常错误的。新型城镇化的核心，是有质量的城镇化，要构建科学合理的城市布局，有序推进农业转移人口市民化。过去10多年是我国城市化最为快速的时期，城市化率从2000年的35%上升到2011年的51%，年均增长1.5个百分比。但城市空间布局基本上是政府规划的结果，市场选择和历史背景的决定力量日渐减弱。各中小城市产业发展和城市空间格局几乎千篇一律，没有体现当地人口、收入、资源和区域禀赋等基本决定因素，热衷于上一些不能突出本地优势的所谓“三高一低”(高投入、高能耗、高污染、低效益)的项目;绝大多数中小城市过分依赖地产，大推没有规模消费(背后是收入水平低)支撑下的“铁公机”式的基建投资，很多二三线和三四线城市土地出让金占财政收入的比重超过50%。

在经济增长去房地产化的新时期，不但需要依靠内需来消化制造业产能过剩和房地产泡沫以实现“软着陆”，更需要回归市场力量主导下的城市产业结构布局和转型上的空间自然演进路径。由于地理的、交通的原因，我国在东部地区(少数在中部城市)形成了出口导向的制造业城市群或中心城市，中西部广大区域则主要为这些城市群或中心城市提供资源(人力、资金等)。在未来新型城镇化的背景下，即使考虑到解决大中小城市空间布局不平衡，有效缓解区域中心城市压力和促进产业升级等政策倾斜和努力等变数，原有城市空间分布格局也难以改变，中西部中小城市(镇)获得的自然增长机会有限。

根据城市经济学的“中心—外围”模型，我国东部城市群中的核心大城市是城市体系中最重要的市场，由于联结了国内和国际两个市场，不仅诞生了全球最大的制造业基地，实现了人口最大限度的集聚和生产的规模效应、报酬的递增效应，而且为了配套制造业生产，建立了完善的生产性服务业。但由于集聚效应的过分使用，东部制造业城市群或中心城市因房价过高上涨、交通拥堵和环境污染等问题而产生了离散效应。在存在着运输成本的条件下，离散效应驱使本地厂商更愿意选择靠近大城市、且具备配套制造业的基础设施较为完善的地方去生产，也就是本地化效应。

笔者认为，即使我国未来发展导向要转向以内需为主，大力发展服务业尤其是现代服务业，这一趋势也是成立的。因为，与制造业是一样，服务业的供给也存在规模报酬递增效应。特别是，现代服务业往往是资本、技术和信息密集型的，满足城市经济集聚所必需的三个方面——分享(生产者在更大范围内获得广泛的投入品分享)、匹配(在更大的市场范围里匹配各种生产要素)和学习(加速知识的传播以方便职工和企业家之间以及不同产业之间相互学习)。更为重要的是，东部地区生产型服务业的发展集聚了大量高技能劳动者，对消费型服务业也相应产生了大量的需求，因此也会相应带动不可贸易的消费型服务业的集聚。

因此，尽管未来在政策取向上，国家会出台一些鼓励中西部中小城市(镇)发展的优惠政策措施，资源分配上也会有所倾斜，但由于规模效应和外部性，其积聚力量存在着自我强化的效果，当促使经济上集聚的因素变弱甚至消失时，自我强化产生的锁定效应，也将使得已有的东部城市群和核心大城市仍占据国家(区域)经济的主导地位，其产业升级和转型的过程中，制造业向周边中小城市(镇)转移的规律不会改变。

未来，东部城市群和核心大城市将率先实现产业结构的升级和转向，重点发展生活性服务业和现代服务业。而周边的中小城市(镇)将承接大城市转移来的制造业，未来其产业集聚和人口集聚将出现快速的增长。因此，房地产业本身就是配套制造业的生产性服务业的基础内容之一，说房地产业是基础性产业、先导性产业就是这个意思。而尽管受到新型城镇化政策和资源倾斜的影响，中西部中小城市(镇)在房地产市场方面会获得一些受益，但由于过去几年内过量的土地供应和房地产开发、产业化未能跟上、收入水平低和人口集聚效应不够，整体而言，中国经济将长期处于消化房地产泡沫和培育本地产业基础的过程中。