房地产行业:地产成交高位跨年

年末成交维持高位:本周(12.24-12.30)多数城市新房成交有所上升,绝对成交依然维持高位,接近11月水平。29个主要城市成交总体环比小幅上升9%,主要一/二/三四线城市变化为6%/8%/10%。同比方面,29个城市整体同比上升95%,一/二/三四线城市同比分别上升53%/80%/119%。本周多数城市库存有所上升,其中深圳库存升幅较大,环比上升11.4%。二手房成交方面,统计的四个城市深圳、天津成交有所上升,杭州、北京成交有所下降,深圳、北京、天津、杭州成交环比分别变化21%/-7%/30%/-15%。

万科继续领跑本周土地市场:在2012年收官的一周,行业龙头依然维持了前期强劲的拿地趋势,万科单周拿地超过50亿。其中万科首开联合体获得北京通州2地块,建筑面积21万平。万科在南宁2地块,建筑面积150万平。目前土地成交均价较前期有所上升,年末出现了部分高溢价地块,本周成交土地平均溢价率达32%,主要原因是出让一、二线主要城市的土地资源相对稀缺,两类城市的土地出让溢价分别达30%、33%,而我们统计的三、四线城市的土地出让溢价仅为10%,判断整体土地市场过热还为时过早。

政策面基调以稳为主:1)支持改善性需求:住建部12月25日全国住房城乡建设工作会议报告表示,明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施,坚决抑制投机投资性住房需求,支持合理自住和改善性需求。对于“改善性需求”的定调,略超市场预期。2012年的住房市场成交中,以首次臵业为代表的终端自用需求为主要组成部分,改善性需求的进一步释放,或为来年地产整体销量提供支持。均价合理,全国布局企业受益确定性高。在限购限贷大环境不变,继续压制投资性需求的情况下,高总价,大面积住宅销量在明年能否有所改善提升,仍需市场验证。2)上海市政府12月26日通知表示,上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法仍然有效,将继续执行。而从此前上海税务部门公布的数据显示,目前共认定5万套需缴纳房产税住房,应缴税比例占全市住房总数的20%,其中八成以上为本地户籍,约九成应税住房适用0.4%的税率,主要集中在非中心城区。我们认为房产税仍是未来地产政策去行政化的重要手段,下阶段的试点推广可能仍将以上海、重庆模式为基础进行深化,对市场整体冲击有限。

我们认为目前市况下龙头企业的潜在回报/风险比率优于同业。其相较同业的融资,产品线及市场份额获得方面的优势明显,而拿地等优势正逐步兑现到经营中,但却没有充分反映在其估值中,维持对万科、保利的推荐。