房地产市场度过寒冬 行业升级势在必行

12月13日，由中国最具影响力的财富管理媒体《理财周报》发起并主办的2012中国地产财富年会暨第三届中国地产财富势力榜颁奖盛典在北京盘古七星酒店举行。

本次会上包括任志强、毛大庆、苗乐如等几十位房地产行业专家、开发商和金融家共聚一堂，围绕着“趋势与再造：中国房地产市场财富新流向”这一主题，深入探讨了持续2年多的房地产调控政策对整个房地产行业所造成的深层次影响和房地产企业战略调整后的产业链变化，并勾勒了未来市场竞争格局以及行业发展方向，前瞻性地为投资者、企业寻找新的财富机会。

中国房地产业协会秘书长苗乐如在本次年会的演讲中表示“一九二九不出手，二九三九冰上走，如今房地产市场已过三九。” 他指出房地产市场回暖有“房价已得到有效控制，成交平稳回升，开发商购地热情复苏”等诸多表现可以佐证。

中国正在进入城镇化高速发展的阶段，这是未来房地产行业前行的最大动力。但任志强在以城镇化为主题的演讲中指出“城镇化需要房地产，但是不仅仅是房地产。”他提出了城镇化过程中与房地产相关的亟待正视与解决问题。

一是我国目前房地产用地不足。“今年1到9月份，全国土地(城镇新增用地)50%用于工业的，但开发商只占用了其中的11.6%，这不足以保证城镇住房的需求，在发展过程中对城市总供应量影响更大。”

二是“由于我国土地形成特殊情况，国有土地上可以盖房，可以自由交易。非国有土地上可以盖房子，但是叫宅基地和小产权。这两者的差异造成土地价格差异，在城镇化中如果不改变这种局面，价格差别就成为政府财政特殊收入。

他强调工业化的速度超过了城镇化的需要，而城镇化发展中土地的使用量过大。“现在宅基地占国土面积1.75%，是城市用地的4倍多，却没有把农民转为城市居民。”

因此他认为重要的是解决土地制度问题，推动中国在城镇化发展中将农民变成市民，大幅增加工业产值。“否则中国城镇化在未来发展中就会变成一个灾难，这个灾难主要因为土地价格，导致最后在城镇化过程中阻碍农民进城变成市民!”

在会上，行业升级、房产税、房地产融资，旅游地产，等房地产行业热点话题更一度引起了火热的讨论和针尖对麦芒的争论。

房企转型各具特色

经过一轮严厉的调控，处在经济转型期的房企如何实现转型和行业升级是值得深思的问题。

万科地产副总裁毛大庆表示万科的转型主线索是现代服务业。“未来万科的商业是社区型的商业，我们做新城的城市综合体，学习新加坡、香港、台湾。无论哪次金融风暴，资金稳定的往往是服务型、社区型。万科转型也罢，产业升级也好，第一条主线就是沿着服务线索往上找，含着大量现代服务业。”

他进一步表示作为全球最大的住宅供应商，万科不可能丢弃在住宅板块近30年建立的深厚资源去空谈商业地产。“所以万科的商业地产会围绕住宅去做。”

据他透露，万科在住宅板块的策略也将进行调整。“限购两年，房地产市场由卖房市场变为买方市场。以前可能物业好、设计好就是好房子，现在消费者需要好服务、好配套。”这种情况随着北京完全进入六环时代将愈发明显。

金科地产副总裁李战洪则透露未来金科实行的战略会以三线城市为主体，不脱离一二线城市。“这种战略的优势是企业在整个市场遇到低谷时抗风险能力强。”另外，在重庆拥有连续五年排名第一的五星级酒店的金科将继续坚持多元化道路。

李战洪以数字6形容今年的房地产市场即下半年形势转好。他说“开发商在2012年整个策略是争取活下去，目前整体来说大家活得都不错。13年、14年要争取活得好。活下去是以现金流为专项，活得好就是企业利润最大化。”

他还形象地用民俗、流行、美声唱法形容房地产业结构性调整中的三、二、一线开发商在转型中需要特别注意的问题：三线开发商面临在市场竞争被淘汰出局的下场;二线开发商由于资金、团队、管理运营准备不足，随波逐流地进行所谓转型，得不偿失;一线开发商宣称进入休闲、旅游、养老产业，“这种唱法很美妙高亢，能获得政府好处和政策支持”，但实际却在挂羊头卖狗肉。

今典集团董事长张宝全认为在转型中，最重要的是“知天知地知人”即趋势、资源、团队是最重要的。今典的转型分为三个阶段：卖产品、卖企业卖感觉卖文化、卖生活。卖生活是今典下一轮重要转型方向。

“红树林度假基地，既不是酒店也不是综合体，它涉及到人们在脱离现实度假休闲中所需要的生活方式。要把当下的休闲、娱乐、生活这些资源聚合成一种完全不同于现实的方式和感觉。”

林达集团董事长、全国政协委员李晓林则期待明年的换届给房地产行业带来新气象。他说“明年的房地产形势不在开发商，不在刚需，不在市场，在政策，我们政策取向怎么走非常重要。”