房地产行业2013年投资策略:分化,变革,机遇

年基本面预测:温和复苏,区域分化,一线城市房价上涨压力最早到来,一二线主流城市的房价在13年2季度压力上涨。预判13年全国销售额增8.1%、销面增4.2%,部分二三线核心城市销售存在强力回暖的可能性;预计库存仍偏紧,主流城市库存将在13年Q2-Q4持续偏低,一二线城市存在房价小幅上涨压力,北京压力最大。

年政策面预测:总体稳定,长期制度变革明确,方向是鼓励消费+限制投资,短期限购限贷难以退出,房价上涨压力大的城市可能出台房产税、特别交易税等。行业制度顶层设计更偏向主导“被管理的市场”的德国模式,未来可能更多运用税收手段鼓励消费、限制投资需求,如差别化的增量房产税、特别交易税等。已有的限购限贷政策难以退出,限制性调控成为全球范围抑制房价的普遍措施。

房地产行业成长性将因区域而分化:看好二三线核心城市城市的中期量价成长性,如昆明、成都、福州、西安、武汉、廊坊、郑州、重庆等。一线城市去化率高、量空间小;二三线核心城市的市场成长性最高,三四线供应压力偏大。房价最易增长城市北京、深圳、上海、昆明等;政策最易松动是三亚、贵阳、福州、沈阳、西安、合肥等。

新型城镇化之前程路径与变革机遇:一线大型城市都市圈(走向郊区,如廊坊)、二三线核心城市带动的城市群尤其将鼓励中西部。可能推出的制度支持和变革有:土地制度改革;产业扶持和转移、财政支持;户籍制度改革。变革将带动房地产行业的增量发展空间。估值偏低、业绩锁定性强,大股东增持潮再现、激励低于行权价。年3Q预收款平均已锁定13年业绩60%。另历史上产业资本增持潮往往对应股价的阶段性底部,12年8月-11月迎来第三次增持潮。

年板块判断:目前处于行业4阶段中的第一阶段,双面温和复苏,维持增持评级,建议超配,13年机会来自于行业估值修复、区域分化下的成长性,看绝对收益和估值修复的趋势性投资机会。

综合重点推荐个股排序:保利地产、招商地产、万科、中南建设、荣盛发展等。建议买入(1)份额可翻倍千亿市值级:万科、保利地产、招商地产;(2)二三线核心城市城镇化、区域分化标的:中南建设、荣盛发展、阳光城、金科股份、苏宁环球;关注:大连友谊、鲁商置业、廊坊发展、银亿股份、华夏幸福、黑牡丹;(3)过度折价、反转修正推荐:金地、华侨城、泛海建设、世茂、新湖中宝、建发等。