房地产调控不妨借鉴“德国模式”

美国次贷危机以及欧债危机爆发以来，德国经济以其稳健的表现引起了世人的广泛注意。在一片哀鸿遍野中，德国经济实际上不存在任何显著的危机，并且自战后以来大体上长期保持这种繁荣而稳定的状态。前东德的并入也未能拖累德国的繁荣。随着对德国经济以及德国经济学的了解的深入，我们逐渐感到，在西方发达的经济世界，实际上存在着与英美经济模式及其经济学迥然不同的另一个体系。可以说，我们重新发现了德国。

各作者对于德国经济模式的总结，其侧重点有所不同。笔者认为，德国经济模式的核心特征，是尤其强调经济的稳定：货币的稳定，物价的稳定，财政预算平衡，等等;国家不人为地制造经济波动，不为了解决某些局部的问题而搅得整体经济不得安宁。其次，是稳定与自由竞争并重。稳定加上竞争，创新、增长与发展就会成为一个自然的、不可避免的过程，人们就能够源源不断地享受发展的果实。这种思想与做法，与“乱枪打鸟”式的凯恩斯主义路线是大不相同的。这不是一种小区别。这种区别的理论含义很深刻。也许由于受到主流经济学教科书的影响，长期以来，我国的经济界以及我国的经济学家们一般只倾心于英美的经济模式，而忽视德国模式，就好像德国的经济学长期被轻视和边缘化了一样。德国的经济学着重于常识和历史归纳，不像英美的经济学那样具有花里胡哨的逻辑形式;不过，这并不意味着它不包含真理。恰恰相反，笔者认为，经济学界目前所需的新的革命运动很可能将与这一议题密切相关;对此本栏目将另行撰文探讨。

我们可以房地产业为例，来看看德国人调节经济的具体思路。国内关于这一议题的介绍资料较多，归纳起来，可以发现，其核心思想是反对住宅空置，反对把住宅作为投资炒作的对象。为此，国家从立法、税收、金融、估价、租赁、补贴等多个方面采取了综合措施。这些措施以我们今天的眼光来看，甚至过分严厉，然而效果却十分显著。比如，柏林的房价只相当于伦敦的十分之一。这种体制还多次让国际炒家铩羽而归。

一个人在主张自由竞争的同时，为什么会赞同对房地产业实行某种管制措施?这涉及这一行业的特殊性。房地产是一种生活必需品，同时又是一种超级耐用品和高值商品，它的供应增加起来比较缓慢，对它的消费也持续时间很长;因此，从投资炒作的角度来看，它是一种理想的对象。投机者借用某种阶段性的有利条件(比如城市化或货币扩张)，一旦发动了一个涨价过程，将会引起连锁反应。这是我国人民业已深有体会的。对一般商品的炒作没有什么要紧，因为大部分商品都是低值易耗型的;而对房地产的炒作就不同了，它将引起整体经济显著地向上运动;而当存货涌出、泡沫破裂时，它又会引起整体经济显著地向下运动。换言之，房地产业的波动直接引起宏观经济的动荡。反之，如果能够采取某些措施把房地产业稳定下来，使之只随真实需求的增长而增长，则宏观经济在很大程度上也就稳定下来了，增长与繁荣也就可能是长期的和可持续的。笔者认为，这就是反对房产投机、主张实行某种管制措施的正当理据所在。

具体到我国经济。前几年南辕北辙的调控措施固然加剧了房价的上涨;另一方面，即使政策不是南辕北辙的，按照英美式的经济管理方法，房价的上涨、以及在未来某一个时段的大跌落仍将是不可避免的。因此，如今的再调控不仅要纠正前期的政策错误，还要有一个更为长远的思考和规划，政策的思路还需要再深入一个层次。目前处于一个十字路口：亡羊补牢，犹未为晚;筹划未来，正当其时。

凯恩斯主义目前在全球为祸如此之巨，我们难道还要“明知山有虎，偏向虎山行”吗?既然有德国这样一个成功的先例，我们为什么不也试一试呢?笔者认为，我国的宏观经济政策可以考虑慢些实行凯恩斯主义的那一套，而考虑采取这样一种立场，即反对资产炒作;可以考虑用这种思想来替代凯恩斯主义，将之作为一条长期坚持的基本经济政策。前者是用货币和财政政策来对抗和对冲经济波动，后者则是通过抑制资产炒作，使经济本身免于大幅度的波动，进而免于被“调控”。前者很复杂，操作难度高，容易出错，实践上已经引起了巨大的灾祸，而后者则简单直接，标准清晰，容易实行，实践上也很成功;孰优孰劣，答案其实是相当清楚的。

实际上可以说，我国经济曾经在比较长的时间里实践了这种德国式的政策思路;这就是朱镕基执掌经济管理权的十年。朱总理明显地采取了反对通货膨胀和资产炒作的政策立场。他既打击股票炒作，又打击房产投机。如今的民富国强，正是在那个时代所奠定的基础，对此大家是有共识的。可以说，正是由于这种政策未能很好地延续下去，这才导致最近十年发生了包括房地产泡沫在内的诸多经济问题。简言之，笔者认为，现在我们应当回到朱总理的经济政策，并将之作为我国今后长期坚持的政策路线。这条路线就是稳货币，稳财政，反通胀，反炒作。

这条政策思路在房地产领域的体现，首先就是实行“房产税”(或曰“超额房产税”或“房产消费税”)。这是一个全新的税种。因为其名与现行的房产税相重合，有人就要把它与其他税种“整合”一番，不过是一种胡拉乱扯、拖延塞责之举。“超额房产税”是对房屋囤积和炒作的“精确打击”，应予尽快实行。它不涉及商业房产，也应暂不涉及农村房屋。其所规定的免税住房面积应当足以把广大以自用为目的的居民排除在纳税人之外，其所规定的税率应当足以阻止对房屋的囤积和投机。当前我国仍然处于经济发展速度比较快的时期，假如国家对房地产泡沫采取比较主动的打击措施，虽然暂时要经受一些冲击，但整体经济应当仍然是可以承受的。房价降低以后，地价也会下来，我国工商业的国际竞争力也就能够在一定程度上得到恢复，资金就会从房地产重新回流到工商业领域。同时，抑制农民进城的屏障、以及挽留农民固守土地的诱惑也就都不存在了。城市化的顺畅进行，将会铸就新一轮的繁荣。当城市化接近尾声的时候，农村也整理出了许多新的土地，届时，国家可以再提高人均免税居住面积，鼓励城市居民住别墅或大房子，从而再带动房屋投资，延续繁荣。“超额房产税”的推行也可以为个人所得税按家庭征收创造一定的条件，所以，这个税种实际上可以下成一盘意味深长的大棋。

德国模式的其他方面我们还可以继续研究和引进。当然，我们不必一定要模仿其全部做法。关键在于理解其道理和精神实质，然后予以创造性运用。有人把德国模式理解为国家可以毫无顾忌地做任何事情，这是完全错误的。德国人对于市场经济的理解有其独到之处，他们对竞争机制的强调甚至超过英美国家。政府与市场如何结合，这是很有讲究的，是需要科学设计的。所以，一些人不要以为又找到了新的根据，可以继续实行那老一套的粗放式管制办法。