电子商务催生商业地产新需求 部分租金上升85%

如火如荼的电子商务不仅改变着人们消费习惯，也对于传统商业地产带来改变。国际知名房地产顾问公司DTZ戴德梁行报告显示，快速增长的电子商务业，为中国的物流仓库带来更大的需求，但目前国内现代化物流仓库的供应却严重不足。对于投资者及发展商来说，目前挑战在于缺乏物流开发土地以配合电子商务发展。投资者应考虑投资于拥有土地储备，或拥有重建物流设施的主要物流供应商。

物流仓库供应严重不足

戴德梁行报告显示，过去5年间中国的网上购物销售额以每年99%的幅度增长，远远超过美国每年9%的增长率。单看2012年11月11日(光棍节)一天的销售数字，中国最大的购物网站淘宝网及其在线的企业对个人(B2C)购物平台(天猫)，在当天取得超过人民币192亿元的销售额，是香港日均零售总额的21倍。

戴德梁行大中华区研究部主管纪言迅指出：“中国电子商务消费显示迅猛增长，但目前中国的互联网渗透率为37%，远低于发达国家水平。因此，中国网上消费仍有庞大增长潜力。从现在至2015年，估计每年中国将有3000万人会首次在互联网上购物。”如此迅猛的增长势头将给地产发展带来新空间。

报告显示，电子商务改变了供应链的管理方式，令其从供应主导变成需求主导。商贸的最终目的并非要利用仓库来储存多余的货物，使供应链运作畅顺，而是要把货物运送至顾客手中(即履行订单及完成送运)。仓库向来属商贸中的支援设备，但在电子商务中却占重要角色，成为货品供应者与顾客的主要联系界面。这种改变，对于企业考虑物流物业的选址、规格及位置方面都有深远的影响。

部分租金上升85%

报告显示，近年网购愈来愈多为B2C(企业对个人)模式，预料至2015年其占比将达到40%，这也会令物流业在电子商贸中的角色更为突出。不过，现代物流仓库设施的供应缺乏，该类物业目前只占全中国仓库面积总数的2%，即大部分均属中端或低端的物流物业。

然而，部分由工厂改建而成，建筑质量粗糙，多有层高不够、缺乏装卸货物的设备、运货车辆往来不便等缺点。在一线城市，物流仓库的短缺推高了该类物业的租金增长，过去一年间上海部分区域的物流园租金就上升了85%，部分企业遂选择把其仓库设于租金较便宜的邻近地区。因此，戴德梁行认为，挖掘中国中西部市场需求、开发一些适应每个市场的小型仓库等都是不错的时机选择，因为每个城市都会需要更多的现代物流仓库，这种物业在日后具有较好的发展前景。

戴德梁行亚太区预测部主管白丽琪表示：“中国电子商务兴起，将会为物流物业带来深远的影响。电子商务业将会继续在中国急速扩展，而在物流仓库设施缺乏的背景下，市场将涌现大量发展和投资机遇。现已活跃于中国市场的大型物流公司，他们能够透过重建老旧物流设施或大厦，以迎合个别电子商务企业的需求，自然更有把握在电子商务市场上分一杯羹。然而，市场充满机遇，也有挑战，我们认为最佳的策略是电子商务的商户与具规模的物流供应商进行策略性合作，成就双赢局面。”