房地产改革需从供给入手

尽管楼市调控政策在2012年依旧严厉，在年中市场出现反弹之时，调控的力度甚至出现了更严的趋势，但在刚刚过去的11月份，各地新房市场可谓供销两旺，房地产市场迎来“暖冬”。而从国统局每月发布的70个城市房价数据来看，全年房价低开高走的趋势也十分明显。

房地产调控三年来，随着投资和投机性需求逐渐被挤出市场，房价近几年的涨幅得到了一定的控制。不过，“量升价跌”这一决策层最希望看到的局面始终未能有效形成在销售遇阻的情况下，开发商的“以价换量”策略在短期内推升房地产销量，但销售一旦回暖，房价的下行动力就明显减弱，房地产市场的量价在大多数时间内始终维持高度正相关的态势。

毫无疑问，作为事关国计民生的重要领域，抑制、稳定房价是重要的任务，不过，由于房地产行业依旧是我国经济增长重要的动力来源，稳定房地产投资也是保持经济平稳发展的现实需求，但在“量升价跌”局面形成之前，控房价与稳增长却如同鱼和熊掌一样难以兼提。在笔者看来，房地产调控已经到了关键的十字路口，有必要重新审视一下过去的政策思路，寻求更有效的政策途径。

在过去三年时间里，以“限购”、“限贷”等为核心的调控政策充分显示出了政策将抑制需求作为调控的着力点，在调控初期房价过快上涨，投资、投机需求泛滥的背景下，这一政策无疑是切实而有效的。但随着时间的推移，投资、投机需求逐渐被挤出市场，抑制需求的政策效果也明显地出现边际递减，而且面对着数量依然庞大的刚性需求和改善性需求，尽管目前楼市库存处于历史高位，但从长期的角度看，楼市供求很难说已经供大于求。因此，未来房地产调控有必要进一步向供给端倾斜，而且更需要有向房地产供给的上游土地市场改革的勇气。

事实上，回顾近十年房地产市场的发展，房价的上涨可以说是始于“8·31大限”，“71号令”的出台结束了土地市场“双轨制”的历史，政府垄断了经营性土地的供应。且不说土地价格上涨对房价的推动作用，单从供给的角度而言，土地市场供给受限不可避免地对房地产市场供给造成了负面影响。经济学的理论告诉我们，在供给受限的情况下，市场的量价势必会跟随需求出现波动，这也意味着量价往往是同涨同落;只有当供给变化带动市场波动的情况下，政府所期望的“量升价跌”的反向变化才有可能出现。因此，如果土地市场供给规则不能得到有效改变，当前以抑制需求为主的调控政策就难以取得最理想的效果，而我国房地产“一管就死、一放就乱”的怪圈也难以真正破除。

不可否认，由于土地出让收入占到我国财政收入三成以上，对于一些地方政府而言，土地收入甚至将占到财政收入的七八成，因此关于土地市场的改革必将是长期而艰巨的，这也决定了我国房地产调控的长期性。但笔者相信，决策层有能力也有决心打好这场攻坚战，从源头上解决困扰我国房地产业，乃至整个经济发展的市场顽疾。