地产2012 将政策市进行到底

房地产，一个不断制造新闻与社会焦点的行业，一个盛产富豪的行业，同时也是一个让人爱恨交织的行业。自20年前中国开启住房改革那天起，中国房地产业就注定要成为影响甚至诱导国民经济发展的重要筹码，这份筹码的重量并非完全来自地产企业家们的勤劳与智慧，毕竟，各行各业的企业家都是勤劳与智慧的代表，然而在中国没有一个行业可以与房地产业的造富历程相媲美。

若回顾中国房地产业发展历程，不难发现是政府制定的土地与行业游戏规则以及汹涌的城镇化浪潮成就了今天占到国内500强企业70%以上席位的地产大佬们。政府是市场游戏规则的制定者，市场规则决定着市场主体的运行路径，中国楼市经历的背后是政策调控干预的“从无到有、从松到紧”。

中国房地产行业的发展不到30年，却经历了最为跌宕起伏的发展轨迹，若将中国房地产业的发展比作春夏秋冬，楼市经历了从20年前商品房市场起步时期的春暖花开，到2000年以后的楼市供需两旺的火红盛夏，再到2009年的秋风肃杀乃至隆冬速冻。正所谓成也政策、败也政策，由政策规则造就的地产繁荣今天面临的最大生存发展危机不是来自市场供求而是来自久控不松的“政府调控政策”。在国内外经济萧条，金融危机等内忧外患的逼迫下，2009年诞生了被戏称为“史上最严厉调控政策”，实行限购、限贷、限融资等一系列行业限制性措施，楼市迅速降温并进入冰冻时期。中央控制房价的决心甚大，动用财税政策、行政直接干预甚至官员问责等全面手段对房地产市场进行调控，包括央企在内的涉足房地产项目的非地产企业出现了一波退出潮，房地产企业也从2005年的8万多家锐减到6万家。2009年到2010年可以说是房地产业的速冻期，不过，隆冬与盛夏的共同点就在于，极端温度只能维持在某个短暂的特定时期而不能持久。那么，到了2012年，这个充满预测与神秘的年度，房地产市场究竟发生了些什么?哪些事情值得我们盘点呢?迈过2012年，房地产业又何去何从呢?

房市、股市和车市是反映中国经济冷热的三个风向标，其中楼市作为近年来各地区拉动GDP的核心力量更是成为经济复苏与发展的风向标。反之，国家经济基本面与政府宏观调控政策成为影响楼市的最强因素。笔者认为，房市的冷暖也有三个风向标，即房控、房企、房价，分别代表了政府(房地产调控)、企业、市场。对于2012年的中国房地产市场，笔者首先想到的是老祖宗为我们留下的一句至理真言：全则必缺，极则必反，即“物极必反”。

2012年上半年的楼市回暖给出了最直接的证明，得益于年初政府楼市政策的“微调”，加之开发企业采取“以价跑量”的销售策略，整体房地产市场成交量得以逐步回升，并且呈现出所谓“回暖”的行情。2012年上半年，全国商品房销售面积虽然呈持续负增长态势，但降幅却呈现出逐月收窄的趋势。1-5月份全国商品房销售面积2.88亿平米，同比下降12.4%，降幅较1-4月缩小1个百分点。5月当月商品房销售面积更是出现了大幅的反弹，环比上涨20.3%。一线城市成交量纷纷创下去年初实施限购政策以来的最高水平。成交持续回暖也带动了房价止跌回升，使得本来预期普遍悲观的一线开发商上半年都取得了不错的销售业绩，大部分上市企业都完成了年度销售目标的50%左右。 上半年楼市回暖的原因很明确，随着地方对楼市政策的微调以及中央货币政策得以放松，降准、降息等政策逐步出台;各地楼市调控政策的微调、首套房贷利率优惠、公积金贷款上限放宽等以及央行持续的降息等货币政策的实施，在这种局面下，市场预期发生了较大变化，释放了一定的购买力;其次，由于开发商库存压力较大，为加速出货，开发商采取的“以价换量”等降价销售策略，吸引了部分自住刚性需求，进一步支撑了上半年楼市成交量反弹。

经受过2009年以来的“史上最严厉调控”之后，哪怕是微微的一丝政策松动，各地市场及房企都会积极“响应”，利用行政手段直接调控市场的后果往往难以预测，但有一点是肯定的，那就是只要投资与居住的刚性需求不能通过商品房与保障性住房等多层级市场结构解决，那么任何强制性的行政施压都难以长期维持，并且维持的时间越久后果往往越发适得其反。

相比之前一年楼市速冻的肃杀景象，2012年上半年中国楼市已经出现解冻迹象，但“回暖”不等于“复苏”，上半年的回暖是否会成为市场就够行复苏的起点则尚需商榷。毕竟楼市成交上涨，核心原因之一就是地方政策“微调”带来的市场预期。因此，楼市回暖实际上是心理预期回暖，楼市的反弹本质上是被政策冻结的一部分市场刚性需求的释放，而非整个行业领域的结构性系统复苏。就这样，带着对楼市是否回暖的争论，中国房地产业进入到2012年的下半年，下半年的政府政策反应与市场格局将上半年的回暖定性为“乍暖还寒”。的确，房控政策有“微调”，但是中央政府的政策调控趋势没有变，相反在加强，所以“微调”难成主流。针对房地产调控的现状，温家宝总理再次在会议讲话中强调要将房价控制在合理范围内;中央政府对地方政府的“微调”行为也进行了及时纠偏。可见，在国内经济尚待全面复苏的背景下，中央对房地产业的宏观调控力度和调控方向依然不变，限制性发展政策趋势仍然是主流。

根据国家统计局2012年1-10月份的数据，全国房地产开发投资57629亿元，同比增长15.4%，这说明房地产市场已经走出最冷的冬天;且销售态势有所回升，商品房销售额46301亿元，增长5.6%;其中，住宅销售额增长6.6%，办公楼销售额下降0.4%，商业营业用房销售额增长2.7%。;资金方面，房地产开发企业本年到位资金76397亿元，同比增长11.6%，增速比1-9月份提高1.5个百分点;遇冷的重灾区则出现在地方土地市场，房地产开发企业土地购置面积27659万平方米，同比下降18.0%，土地成交价款5762亿元，下降11.8%，降幅扩大0.8个百分点。尽管北京、广州等一线城市依然出现了“地王”但也只是无关市场趋势的“个体现象”。在价格方面，2012年新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况：70个大中城市中，价格下降的城市有17个，持平的城市有18个，上涨的城市有35个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.5%;可见2012年房地产市场商品住宅价格呈现出稳中有升的状态。

2012年下半年政府似乎进入了对房地产市场调控的深水区，以“限购”为代表的典型行政调控手段在地方政府腾挪躲闪式的应对企图下，似乎已经难以应付出现的调控新压力，“调控房价“已经成为一项政治任务，以至于出现了诸如陕西等地区对房企直接出台“限价”的政策文件，有一种回归“计划经济”的味道。不管怎样，各国经济发展过程中，还没有一个国家能够用一项短期调控政策解决一个关乎国民经济发展结构的产业与行业所带来的长期发展问题。

整体看，2012年房地产市场处于焦灼状态且属于政策市，从上半年的乍暖还寒到下半年的从紧从严，政策方向依然维持紧张，但调控手段趋于稳定保守。中国经济将长期面临通胀危险，不动产的保值增值需求依然强劲，放松调控政策后房价反弹似乎顺其自然。2012年中国房地产依然未能摆脱政策市的束缚。

政策的科学性首先体现在政策的有效性，在现代市场经济制度下，公共政策对市场的引导与规制作用需要通过市场传导机制来完成，也就是说，行政干预的手段是直接看得见的手，但其效果产生过程相对间接。目前，房地产调控政策基本上都是被动应对型的短期政策，并且彼此独立，缺乏组合系统性，短期效果看似明显，实则无法持续。因此，十八大之后的房地产调控政策将更加强调长期性和可持续性;另一方面，房地产业的产业交叉性明显，政策的制定不能针对房地产市场出现的某个单一表面问题，而应该深入到产业结构调整的层面，综合制定产业调整政策。国民经济结构性调整的大背景决定房地产业的产业结构比例必须下调，房地产业作为国民经济产业结构的一部分，是国家产业结构调整的重点对象，要改变地方依赖土地财政和依靠房地产拉动GDP的经济发展局面，就必须降低房地产业的产业结构比例，平衡各产业之间的发展资源，让各市场主体回归所处行业的本位。

综上所述，盘点2012年中国房地产市场的核心意义在于反思房地产业发展到今天出现的顽症，而不在于讨论楼市反弹是乍暖还寒，还是行业复苏;也不在于预测房价的涨或跌。在经过漫长隆冬的考验后，房地产业不应当和过去一样成为国民经济增长领域的一支独秀，而应与其他产业共同回暖，步入良性发展。我们期待真正的经济复苏和房地产业“回暖”，只不过那时的“回暖”不再是房价的疯涨，而是产业结构的不断优化以及行业发展的净化。

中共十八大报告中直接提到与住房有关的话有两点，一句是“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”，另一句是“要解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”。与国家稳定相比，房地产业的超速增长必须为社会经济的可持续发展让路。劳动力、后发优势等经济快速发展红利正在离我们远去。改革是最大的红利，那么，房地产业未来的发展红利在哪里呢?我们需要思考并直面变革。