轻资产突进：商业地产商的扩张路径

商业地产如今的行业格局并不如前两年开发商眼中那么“美好”。

位于天津滨海新区的绿游天地日前开业。绿游天地是泰达MSD核心区的购物中心部分。他的主人是天津老牌国企泰达集团，但他的经营方却是阳光新业与另外一家外资企业的合资公司。

这在商业地产领域是一种全新的探索模式。阳光新业副总裁吴尧将其称为“轻资产”模式。

自2010年住宅调控开始，一批开发商开始集中转向商业地产，冷门变成热门。而早在2007年就转型为商业地产商的阳光新业，在原有模式之下又开始寻找新的发展路径。

“公司就这点钱。现在资本市场不能增发，银行贷款也收紧，险资也迟迟不放开。通过买地自持的方式周期显得漫长而又需要大量的资本金。”吴尧在接受本报记者专访时称，轻资产或许是资产扩张的较好模式。

RET睿意德执行董事张家鹏也表示，商业地产商缺乏很多相关支持，如果一定要排序，首先就是金融体制，由于资金来源方面显得过于单一，目前国内发展商都在利用综合体在平衡商业初期投资回收不足的问题。

除了利用城市综合体平衡资金以外，轻资产也是商业地产商进行探索的一种方式。以绿游天地为例，先由阳光新业联合外资集团整租下绿游天地，然后再通过招商、运营管理实现后期收益。同时，阳光新业也作出相应的资本性支出，他们将参与从店面规划、设计装修、业态组合、品牌招商到后期管理的全过程。也就是说，阳光新业的角色更像“二房东”。

囿于今年以来的融资困境，商业地产商普遍饱尝资本扩张之路的坎坷，一些商业地产商已率先选择输出管理的方式。

今年6月份，中粮置地与兆泰置地正式成为战略合作伙伴，兆泰置地旗下北京悠唐广场项目正式交由中粮托管，合作期将达10年。中粮集团接手悠唐中心的背景是，该购物中心经过兆泰长达三年多的养商，一直面临空租、人气不足的难题。

“商业地产企业的轻资产扩张，未来将成为趋势。”吴尧认为，在当下中国，能拿出数十亿乃至百亿以上资金的企业，并不罕见。但商业地产领域早已不是单纯的资金竞争，决定一个商业项目成败的，往往是它的服务理念、运营水平和人才。吴尧认为，最近大批量企业进入商业地产领域，其中多数又不具备商业管理能力，在转手困难的情况下，只能寻求专业的合作伙伴共同经营管理。“今年来找我们谈这类合作的企业很多。”

在谈及为何要向轻资产输出方向扩张，吴尧表示，“鉴于目前国内的商业地产环境，自持型商业占用资金太大，发展速度受限。配以一定数量的轻资产项目，有利于企业在短期内快速扩张。”据吴尧介绍，现在大家都在抢地盘，时不待人。阳光新业已经确定的“缓急兼顾”的扩张战略，在适当加速自持商业项目开发的同时，加快轻资产业务扩张的步伐。

吴尧透露，事实上，轻资产对于阳光新业这样的开发商而言，初期实现的收入并不高，但回报率却非常可观，也就是资产管理ROE很高，有利于公司资产管理利益最大化。