万科为河南房地产市场带来兴奋和温暖的消息

2012年10月23日，万科集团正式宣布进入河南省房地产市场。这是今年房地产市场期待中的“金九银十”即将落寞收官、季节也即将别秋入冬之时，我省房地产市场上传来的也许能给人带来的一些兴奋和温暖的消息。

得到这个消息时，我正在上海复旦大学美丽的校园里。因为到上海考察学习之故，再加上对这所百年学府素有敬仰与向往之情，于是在一个阳光明媚的下午，到她古老校园里走走看看，感受一下那里深厚的历史文化与浓郁的学术氛围。就在此时，郑州的一个电话打来，有媒体界朋友告诉我说万科集团已宣布进军河南省房地产市场，想听听我对此事的看法。其实自己一直以来就想写一篇文章，分析一下万科集团为什么一直没有到河南来开疆扩土，现在既然来了，就把文章一并写了。其实来与不来本来是一个硬币的两面，道理是完全相通的。

业界有一种普遍的认识，万科是国内住宅地产运营商中位居榜首，而万达则在国内商业地产运营商中坐头把交椅。万达集团早在2010年就进军郑州市场，目前已经先后开发了中原万达广场和二七万达广场;国内住宅地产的另一巨头恒大地产也早于2007年就入主中原，并在洛阳、郑州、新乡、安阳以及信阳等地的房地产市场上站稳脚跟。从理论上来讲，商业地产是一种比住宅地产更高级的地产形式，既然河南市场吸引了商业地产老大的目光，为什么却引不来住宅地产老大的青睐。对从业和专业人士而言，万科集团对河南市场的无动于衷留下更多的是思考与探析;对购房一族而言，万科的姗姗来迟留下更多的恐怕是遗憾与期待。因为万科不管是在开发理念、企业品牌、产品质量以及运营模式等方面，毫无疑问在国内都属领先地位，如果这个顶级的开发商不来中原布局，中原人的心情会如曾经遗憾路易威登和星巴克不到郑州来落户一样有些不畅与失落。

万科集团选择此时进军河南市场，主要原因除了与万科自身的经营战略有关以外，还与全国房地产市场的形势和河南省房地产市场的发展前景有关。

首先，万科集团作为以国内一二线城市为发展重点的一线开发企业，目前已进军国内50多个大中型城市，其中包括中西部的部分重要城市。郑州市作为河南省最大的房地产市场，毫无疑问处于万科集团战略全国性重点城市战略布局的视野之中，进军河南、入主郑州只是早晚次序问题，而不是是非取舍问题。其次，万科此前布局的城市大都在我国珠三角、长三角和环渤海等经济发达地区，正是在这些地区万科集团创造了一个又一个辉煌;但这些地区恰恰是房地产泡沫最严重的地区，也是新一轮房地产调控的重点区域，这些城市开发企业受到的冲击也更大，这种挤出效应使得万科决定从这些城市“跳出来”，向房地产泡沫相对较小和调控力度相对较弱的中西部城市转移。最后，河南省的房地产市场有着广阔的发展空间，这种巨大的吸引力使得万科集团必定会来分享这也许是我国房地产的最后一份红利。由于河南省全国人口第一大省的基本省情，由于河南省城市化进程较大幅度地落后于全国平均水平的现实，由于中原经济区建设的巨大利好，由于新型城镇化引领“三化”协调科学发展的政策导向，由于河南省房地产市场发展相对滞后等等原因，使得河南省房地产市场依然前景广阔，万科集团决不会置这块巨大的蛋糕于不顾。

万科集团进军河南，是把集团内部和外部因素进行综合全面分析以后的一个慎重且具有长远意义的选择，决非心血来潮，也不是权宜之计，而是要在河南扎下根来，图谋长远发展。正像其总裁郁亮所声说的那样，万科进入河南后不会作为外来发展商发展，而是希望成为本地发展商。郁亮称，河南万科将要求干部本地化，即使不是郑州当地人也要把家搬过来，把子女教育搬过来，真正做到扎根河南。万科长期看好河南省房地产市场并意欲大展宏图的决心和信心可见一斑。

万科集团进军并“扎根”河南，可谓一石激起千层浪，对河南省房地产发展是机遇也是挑战，必然对河南省房地产市场带来不小的冲击与改变。从短期内来看，地产大鳄的进入会改变目前河南省和郑州市的房地产生态，进一步加剧调控背景下房地产市场的竞争，加速河南省房地产市场的分化与重新洗牌。从长期来看，万科的进入会逐步改变河南省房地产市场发展的格局，有助于推进河南省房地产市场、产品和服务再上新台阶，促进全省房地产市场持续稳定健康地发展。

万科集团进入河南市场，从第一感来看，意味着一个更为强大的对手参与分割河南省房地产市场这块蛋糕，竞争在所难免。市场经济从某种意义上来说其实就是竞争经济，通过竞争机制，达到优胜劣汰，实现资源的最优组合，提高资源的配置效率。不过房地产市场与其它市场不同的是，其它市场的竞争是企业固定产品流动，而房地产市场则是产品固定而企业流动，但本质并无二致。客观地讲，目前我国的房地产行业需要一个通过竞争重新安排秩序的过程。从开发商角度而言，市场上地产商鱼龙混杂，市场集中度不高，规模经济不够，创新能力不强，影响着行业整体层次进一步的提高和行业发展方式的转变。站在购房主体的角度，他们更关注的是自己购买的房子是不是质量可靠，物有所值，以实现他们的利益最大化，而与哪家开发商并无必然联系。好的开发商，要更能满足购房者的利益诉求，是不是河南省本土开发商生存下来不重要，满足老百姓的购房意愿和需求才最重要。

同时还应该看到，万科集团的到来带来的也并不完全是竞争，还有竞争当中的合作与共赢。就像当年河南省最大的地产商建业集团开始他们的省域化发展战略一样，当建业刚开始宣布进军河南省地级房地产市场时，绝大多数地市的本土房地产商都有一种畏惧心理和抵触情绪，主要是担心自己在与建业的竞争中居于下风。然而，后来的事实却证明并非完全如此，建业集团的到来，以其巨大的品牌效应和影响力，改变了人们的居住观念，激活了当地的房地产市场，改善了当地的房地产结构，提升了当地的房地产档次。事实证明，他们进入地市，不仅仅是来分蛋糕的，更是来把蛋糕做大、把蛋糕做好的。最后的结果是大家分工协作，共谋发展，促进了各自企业的发展当地房地产市场的繁荣。