房地产：业绩强势突围 行业内部冰火两重天

一轮“喧嚣”的大幅上涨之后，房地产股再度归于沉寂。就在本周，房地产板块不仅重新沦为拖累市场下跌的龙头板块之一，11月7日的监测数据还显示，房地产板块居资金净流出第二位，连续第三个交易日位居资金净流出排行榜前列。

追溯房地产板块前期大涨的原因，超预期的三季报无疑是最大的幕后推手。相较于多数行业依然“惨淡”的三季报业绩，房地产行业在一轮又一轮的调控措施中实现了强势“突围”，三季度交出了一份不错的成绩单。在业内看来，三季度以来，楼市量价回升的趋势显示房地产行业最艰难时期或已过去，但整体而言，房企资金链仍处于偏紧状态，行业内部或持续呈现“冰火两重天”的格局。

行业逐步回暖 业绩分化明显

Wind数据显示，沪深两市152家上市房企前三季度共实现营业收入3057.80亿元，同比增长17.56%;实现归属母公司股东的净利润370.08亿元，同比增长3.44%。其中，第三季度实现净利润113.45亿元，同比增长15.62%。

“三季度上市房企的利润同比增长明显，主要受益于三季度房地产转暖及销售数据向好推动。”有分析人士表示。来自海通证券的统计数据显示，2012年三季报A股地产企业销售商品、提供劳务收到的现金为4733亿元，同比增长17%，经营活动现金流为264亿元，筹资活动现金流为438亿元，显示行业整体现金流状况处于近三年以来最好水平。“而与未来业绩直接相关的预收账款达到4745亿元，同样处于近三年以来最高水平。这意味着行业基本面已经实现反转，市场前期所担忧的破产等风险目前完全释放。”海通证券认为，相对其他周期行业而言，房地产板块的基本面最好。

不过，行业整体见底的背后是企业业绩分化态势十分明显，行业内部呈现“冰火两重天”格局。一方面，龙头房企业绩十分亮眼。前三季度，万科、保利、招商、金地4家公司净利润分别为50.80亿元、38.21亿元、24.19亿元、9.21亿元，4家公司全部实现净利润大幅增长，分别增长41.74%、10.21%、16.03%、91.91%。另一方面，仍有不少房企处于亏损之中。数据显示，有23家A股上市房企三季度净利润为负。其中，排首位的京投银泰前三季度亏损近2亿元;其次是嘉凯城，亏损额达1.56亿元。

中央财经大学房地产金融专家李德峰分析说，调控政策下，房地产行业承受的压力不断加大，大型房企的优势会显现得更明显，而小型房企的生存状况会更加艰难。

存货继续攀升 经营压力犹存

在经历了持续严格的调控之后，上市房企业前三季度业绩回暖，是否意味着行业复苏的趋势已经确立，行业迎来业绩回升的拐点呢?对此，业内人士认为，虽然大型上市房企业绩亮眼，但全行业来看隐忧犹存，上市房企存货、资产负债率、一年内到期的流动负债仍在走高，财务状况令人担忧。

数据显示，具有可比数据的127家上市房企前三季度资产负债率达到74.33%，较去年同期上涨1.26%。而2009年同期上市房企资产负债率为65.67%，三年来已持续攀升近9%。截至9月30日，127家上市房企负债总额已攀升至15837亿元，同比增长21.81%，是2009年同期的2.5倍。“招保万金”四大龙头企业的财务压力也依旧很大。截至9月30日，万科、保利地产、金地集团、招商地产资产负债率分别为79.40%、80.41%、72.65%、70.49%;流动负债分别为2336亿元、1365亿元、558亿元、542亿元，同比分别增长20%、35%、11%、53%。与此同时，存货仍在持续攀升。截至9月30日，127家上市房企存货高达13908万亿元，同比增长20.94%。

为了应对资金链的紧张格局，近期内地房企再度纷纷赴港融资。据不完全统计，在美国第三轮量化宽松货币政策(QE3)推出之后的10月份，内地房企向海外融资总额达到了27.07亿美元，折合成人民币为169亿元。其中，上半月房企融资8.97亿美元，下半月房企融资力度进一步加大，达到了18.1亿美元。

“博弈”政策面 地产股走势受关注

在经历了两年多的低迷走势后，三季度以来楼市呈现量价齐升的局面，部分城市房价纷纷创出新高，房地产股的投资机会再度吸引资金的关注。

中投证券日前发布的房地产行业研究报告认为，短期内政策加码阶段性缓解，政策面将保持相对稳定，为板块持续反弹争取到较好的投资环境。银河证券发布的报告认为，从9月底开始，各地方政府不断释放出楼市微调信号，诸如贵州的购房入户，到10月中旬武汉等地公积金可异地还贷、二手房公积金贷款额度提升，以及广东、天津等公积金政策微调等。因此，地方政府在稳经济条件下，后续两个月的楼市政策适度偏松概率大。

很显然，在上述市场机构看来，业绩逐步回暖以及政策面微调信号的预期，将成为支撑房地产股走势的有利因素。但业内专家也表示，抑制投机和投资性需求的政策没有改变，所以房地产市场的回暖也将是缓和的。数据显示，2012年前9个月，全国房地产累计开发投资为5.1万亿元，同比增长15%。相比2011年同期同比增长32%而言，2012年增幅回落明显。

对于地产股的走势，中金公司认为，伴随着信贷季节性收缩，行业销售进入四季度中的淡季，房价涨幅趋缓、政策压力释放推动的政策性估值修复将在11月上中旬逐步结束，地产股将进入振荡格局。还有机构认为，除非未来有利好的地产政策出台，否则预计地产股继续取得超额收益难度很大，而在行业分化、强者恒强的背景下，房地产股走势也必然出现分化。