房地产发展及融资现状

作为瑞银投行中国区的负责人，近几年参与了很多境内外的融资项目，这几年，可以看到房地产市场比较冷淡。

从2009年以来，香港市场开始有了两个窗口，从4-6月份，从9-12月份，在2009、2010、2011年三年的窗口是比较明显的。但是，可以看到这两个窗口越来越短暂。

今年，瑞银做了几个中国概念的IPO首发，每一个几乎都是非常规发行。不是理论上、书本上看到的分析师预路演，然后拿到价格区间，再去做正式管理层路演、订单的估计，最后定价上市。

基本上都属于事先要做大量的工作，找基石投资人和锚定投资人，不能寄希望于路演。路演在某种程度上变成了一种形式，机构已经在前期几乎找到了所有投资人，路演只是履行一下形式。所以，当前资本市场形势和状态都确实发生了很多的变化。

从资金链来讲，在十几年前做国际发行，比如中国石油(601857,股吧)、中国联通(600050,股吧)、中国石化(600028,股吧)等，基本上拿到的需求是亚洲1/3、欧洲1/3、美洲1/3，分布比较均衡。但是从2006、2007年以来，整个的需求越来越多集中在亚洲，越来越多集中在以香港、新加坡为代表的亚洲基金。

一方面是因为很多国际基金都已经在香港建立了分号，建立了自己的亚洲基金;另一方面，很多资金，特别是欧美资金，受到了欧洲债务危机影响，对于中国股票和债券方面的需求都变得明显减少。

应该说，香港债务市场和国内债务市场在债券发行方面，对中国企业来说，无论是境外投资者还是境内投资者都相当欢迎。今年中国石化境外担保30亿美元，两天就并购完毕，并且利率水平对发行也比较有吸引力。

中国经济过去数十年的高速增长，前十年得益于大量吸引外资，外资在整个经济发展中扮演了非常重要的角色。中国那么多城市出现了经济技术开发区，在那么多经济技术开发区里面有那么多国内国外品牌在设厂，推动了中国经济大发展。

在2000年以后，房地产业在中国经济发展中的地位非常突显，房地产对于其他的行业，比如建材行业、钢铁行业、能源行业等的带动和拉动是非常巨大的。

因为房地产行业如果打一个喷嚏，就可能会影响很多钢铁企业、能源企业的业绩和发展。在过去十年中，房地产行业对整个国民经济起到了推手作用。

现在宏观调控，经济要转型，但是转型到目前为止似乎还没有找到一个突破口，房地产行业可能在未来一段时间依然扮演着GDP增长、经济增长的推手。

尽管这两年来房地产行业经历各种形式的调控，但从上市房地产公司的销售、土地购买量、商品住宅销售、销售价格等方面来看土地购买量这些年虽然有减少，但可以说还是在很高的水平上;商品房的销售有下降，但应该说在今年还是有所回升的;价格也是这一轮调控的主要目标，但价格在某种程度上还是比较稳定的。尽管有宏观调控，但房地产板块整体表现还是不错的，房地产公司的日子还是好过的。