房企业绩冰火两重天 快周转仍是市场主流

提要：截至10月31日，127家A股上市房企三季报悉数亮相。深圳证券信息有限公司数据显示，127家上市房企前三季度经营活动产生的现金流量净额回到正值水平，为221亿元，而前两年同期此指标为负。

截至10月31日，127家A股上市房企三季报悉数亮相。数据显示，虽然大型房企业绩亮眼，但全行业来看隐忧犹存，净利润同比增速大幅下降，仅增1.21%。与此同时，上市房企存货、资产负债率、一年内到期的流动负债仍在走高，财务状况令人担忧。

专家认为，虽然房企业绩持续分化，呈现冰火两重天态势，但整体来说房企资金链仍处于偏紧状态，快周转仍是市场主流策略。

业绩分化态势明显

三季报显示，“招保万金”四大龙头房企前三季度业绩大涨，超乎预期。但也有不少房企处于亏损之中，净利润为负。房企业绩呈现冰火两重天。

深圳证券信息有限公司提供的数据显示，前三季度，127家A股上市房企共实现营业收入2691.59亿元，同比增长18.90%。虽然营业收入涨幅可观，但净利润增幅有限。前三季度，127家上市房企共实现328.20亿元净利润，较去年同期仅增长1.21%。

而细究各大房企的业绩表现即可发现：分化态势十分明显。

一方面，龙头房企业绩十分亮眼。前三季度，万科、保利、招商、金地四家公司净利润分别为50.80亿元、38.21亿元、24.19亿元、9.21亿元，四家公司全部实现净利润大幅增长，分别增长41.74%、10.21%、16.03%、91.91%。

另一方面，仍有不少房企处于亏损之中。深圳证券信息有限公司数据显示，有23家A股上市房企净利润为负，处于亏损状态。其中，亏损最为严重的京投银泰，亏损近2亿元;其次是嘉凯城，亏损1.56亿元;其余亏损房企，亏损额均在一亿元以内。

上市房企经营压力犹在

净利润小幅增长1.21%的同时，127家上市房企的资产负债率、流动负债却仍在持续走高。

深圳证券信息有限公司数据显示，截至9月30日，127家上市房企资产负债率达到74.33%，较去年同期上涨1.26个百分点。而2009年同期，上市房企资产负债率为65.67%，三年来已持续攀升近9个百分点。

受此影响，截至9月30日，127家上市房企负债总额已攀升至15837亿元，同比增长21.81%，是2009年同期的2.5倍。其中流动负债占比高达73.33%，同比增加1.64个百分点，达到11613亿元，同比增长24.60%。

即便是业绩亮眼的“招保万金”，财务压力也依旧很大。数据显示，截至9月30日，万科、保利地产、金地集团、招商地产的资产负债率分别为79.40%、80.41%、72.65%和70.49%;流动负债分别为2336亿元、1365亿元、558亿元、542亿元，同比分别增长20%、35%、11%、53%;流动负债占负债总额的比例分别为85%、71%、73%和81%。

虽然如此，万科在三季报中仍信心满满地表示，资产负债率上升是受预收账款增长影响，“截至报告期末，公司持有货币资金333.1亿元，足以覆盖短期借款和一年内到期的长期借款的总和186.1亿元。”并称，“相对充裕的资金状况将使公司能够更加灵活地应对市场变化。”

存货持续攀升

与此负债持续走高形成鲜明对比的是，存货的持续攀升。深圳证券信息有限公司数据显示，截至9月30日，127家上市房企存货高达13908万亿元，同比增长20.94%。万科、保利地产、金地集团、招商地产四家公司的存货分别达到2467亿元、1783亿元、736亿元、583亿元，同比增长28%、21%、13%、24%。

实际上，与去年一些房企坚持高端路线囤货不同，今年房企普遍采取了快周转策略，加快出货，因此房企预收账款大幅上涨。深圳证券信息有限公司数据显示，127家上市房企预收账款达5726亿元，同比上涨22.44%。预收账款增幅高于存货增幅说明房企出货意愿较强。

受高周转策略影响，一些房企已率先完成全年销售任务。前三季度，招商地产和世茂地产均已超额完成全年210亿元和307亿元的销售目标，分别实现247亿元和366亿元销售金额。同时，保利地产、绿城地产、中海地产前三季度的销售业绩已超过去年全年，分别实现销售金额756亿元、355亿元和919亿港元。此外，恒 大地产等上市房企的销售业绩也逼近全年销售计划。

深圳证券信息有限公司数据显示，127家上市房企前三季度经营活动产生的现金流量净额回到正值水平，为221亿元，而前两年同期此指标为负。

上海易居(博客)房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博 博客)认为，受快周转策略影响，房企资金状况有所缓解，但仍处于历史偏紧状况。而业绩分化之下，虽然很多大型房企已接近完成全年销售目标，但中小房企出货压力仍在，还将在最后两个月“冲一把”，但房地产业最差最冷的时期已过，正处于筑底回升期，降价促销动力不强。