房地产行业被指泡沫严重 商业银行房贷已到黄昏

一直占据中国银行业个人贷款业务主流的房贷业务(本文中特指“个人住房按揭贷款”)在银行利润构成中的角色正在弱化。

一些银行已经不再把这个业务当成争夺的重点。民生银行泉州石狮支行10多亿的贷款余额中甚至已经没有纯粹的个人住房按揭贷款。该支行行长叶泽锋告诉本报，即使有一些房产作为抵押物的贷款也是短期的小微企业贷款。要知道，这两种产品的贷款利率差别至少是基准利率的30%.

2009年，该支行的贷款占比中房贷最高达到过15%.叶泽锋说，有支行的压缩和置换贷款的原因，也有客户提前还款的原因。但现在，这是一家没有房贷的支行。叶泽锋更愿意将时间和精力投入到个人经营性贷款中，因为它的收益率比房贷要高得多，而且符合民生银行董事长董文标确立的“退房贷进小微”的战略。

事实上，随着利率市场化时代的开启，银行业正在审视和调整各自的业务构成，追求拓展更高回报和更高收益的业务，进行贷款结构调整已是必然的选择，房贷地位随之下降。而这两年来偏紧的房地产调控政策，恰好成了这个变化的转折点，楼市的成交量低迷也让房贷的下滑尤其明显。从2010年底开始，各家银行贷款结构中，房贷占比都在不同程度地下降，这一趋势已延续至今。

广东一家股份制银行的原董事长对本报表示：“房地产行业过度发展泡沫严重，大调整进入一个长期的阶段已是不可避免。”从房贷提供给银行的利润回报以及它的业务未来成长性来看，房贷正在走向黄昏。

银行的选择

民生银行从2009年就开始退房贷进小微，他们下降的不仅仅是占比，而是整个余额的绝对值也一直在下降。到了2012年6月末，民生银行的770亿房贷占其整个贷款余额的比重仅为5.9%，这个比例最高的时候是在2007年，曾经达到过16.1%.

“银行的信贷资源有限，只有通过调整贷款结构来做小微。房贷的收益率低，加上国家政策并不是很鼓励房地产市场，自然成为了调贷款结构的首选。”民生银行零售业务部的负责人表示。

有类似贷款结构调整意愿和趋势的还有招商[简介最新动态]银行。招商银行的战略部的一份内部报告中这样提到房贷：“在零售资产类业务中，住房按揭贷款占比通常超过70%，单一业务占比明显偏高。零售收入过高依赖于住房按揭贷款，即便现阶段不会出问题，但未来的持续性和稳定性总是要接受考验的。”

这份报告认为目前国内多数银行的零售业务结构不够多元化，不够均衡。从最新的数据上看，招行零售业务部已经开始着手调整其信贷结构。截至2012年上半年，招行个人贷款中房贷比例为54.17%，较年初下降了2.49%.

招行副行长丁伟9月末对本报记者透露，最近几个月，招行个人住房贷款在个贷中的占比继续下降，截至2012年8月，招行个人经营性贷款比年初增长475.3亿元，增幅达56.11%，这一大幅度增长正是来源于有限的零售信贷资源向个人经营性贷款的倾斜和个人住房按揭贷款所释放的部分信贷资源。

央行的报告表明，上半年累计新增房地产贷款5653亿元，同比少增2271亿元。房地产的贷款新增额占各项贷款新增额的12.3%，比第一季度高两个百分点，比上年全年水平低5.2个百分点。截至2012年5月，个人住房贷款增速已经连续25个月下滑。

几乎所有的上市银行个人住房贷款在个贷中的占比都较年初有不同程度的减少。今年上半年，股份制银行中的平安银行、中信[简介最新动态]银行、兴业银行，城商行中的南京银行强势压缩房贷，房贷在个贷中的占比分别下降6.46%、5.08%、3.71%、3.28%.再把时间拉长来看，工行、农行、中行、建行、交行、招行、中信银行都从2010年底到2011年初开始出现了下降;民生、兴业、当时的深发展房贷在总贷款的比例则从2007年开始便出现了下降，分别从16.1%、27.5%、26.8%下降到2012年6月的5.9%、16%、10.3%.

一些银行已经从以前的对房贷客户提前还款设置重重障碍，转变为了欢迎提前还款，甚至为提前还款设置绿色通道，几乎所有接受本报采访的银行基层网点信贷员都认为，这样能腾出额度来做收益率更高的个人贷款。

而曾经遍地开花的个人住房按揭贷款中介正在萎缩。曾经的个人住房贷款中介安家、厚泽、中宇慧通等如今改头换面，以新的身份出现在了市场中，他们有的拿到了小额贷款牌照，做起了收益率更高的小额贷款，包括个人经营性贷款和个人消费信贷，有的仍然在做中介和担保，所不同的是介绍的是中小企业贷款，而不是按揭贷款了。

深圳的一家按揭贷款中介公司，员工最多的时候有一两百名，每年也能挣个几千万。但到了去年的时候，这家公司已经只有一二十个人了，今年老板已经改行了，他说，“现在银行都不太愿意做这个业务了，他们也不愿意花钱通过中介了。”

中宇慧通更是典型，它原来大规模做的信贷经纪业务，后来在信贷经纪业务中新增了中小企业贷款经纪业务这一项。随着房地产调控的开始，2009年中宇慧通在北京平谷参股农投谷成小额贷款公司，涉足小额贷款业务领域，后于2011年成立中宇慧通沈阳小额贷款股份有限公司，它的野心还不止于此，而是成立一家中宇慧通(北京)投资控股有限公司，在全国各地都拥有小额贷款公司。主动还是被动?

但是房地产行业的人士似乎对房贷并不是这样悲观，高策地产顾问董事长李国平则认为，这只是暂时的现象，是限购限贷政策以及房地产市场的低迷造成的。未来，等房地产市场再度上扬，银行还会做出新的选择。