房地产:市场平稳 三季度的悲观将被修复

国家统计局公布1-9月份房地产市场运行状况。2012年1-9月份,全国房地产开发投资51046亿元,同比名义增长15.4%;商品房销售面积68441万平方米,同比下降4.0%,降幅比1-8月份缩小0.1个百分点;商品房销售额40354亿元,增长2.7%,增速比1-8月份提高0.5个百分点。

观点:1-9月份的房地产数据表明,目前房地产市场处在一个较为平稳状态中。销售和资金状况仍有望得到进一步改善,有利于提升房地产企业业绩和改善资金状况。9月份商品房销售增长不力与前期(去年底今年初)有着本质区别:前期是购房者主动,企业大库存下需降价促销;目前企业已与09年下半年相似,惜售心理有所增加。我们继续看好今年一直以来强烈推荐的"一高一低"(高周转,中低端产品)的房地产上市公司,项目布局全国的招商地产、万科A、保利地产、金地集团销售能力强,主要在三四线城市开发的中南建设和荣盛发展等更有市场发展机会。从市场表现看,9月以来我们建议超配"一高一低"公司是准确的,我们认为三季度的悲观将被修复,四季度"一高一低"股价将进一步上升。另市场有关再一次降息或降准预期的临近将会推动房地产股整体有一较好的市场表现。

2.房地产投资增速下滑趋势减缓.

2012年1-9月份,全国房地产开发投资51046亿元,同比名义增长15.4%(扣除价格因素实际增长13.8%),增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资35126亿元,增长10.5%,增速回落0.1个百分点,占房地产开发投资的比重为68.8%。

1-9月份,东部地区房地产开发投资29173亿元,同比增长14.5%,增速比1-8月份回落0.4个百分点;中部地区房地产开发投资10944亿元,增长16.2%,增速回落0.7个百分点;西部地区房地产开发投资10929亿元,增长17.1%,增速提高0.8个百分点。

房地产开发投资增速稳中略降,增速保持在一个合理的水平。从数据看在国家采取的一系列调控政策后房地产市场进入一个合理的发展增速中,这适合我们今年多次的判断即房地产政策稳定,房地产市场稳定,全年房地产市场"不喜不悲"。从区域上看,中西部地区的发展仍将有较好空间,房地产发展好于全国平均水平。

3.新开工和施工面积同比增速下滑趋势减缓1-9月份,房地产开发企业房屋施工面积525377万平方米,同比增长14.0%,增速比1-8月份回落1.6个百分点;其中,住宅施工面积393777万平方米,增长11.5%。房屋新开工面积135014万平方米,下降8.6%,降幅比1-8月份扩大1.8个百分点;其中,住宅新开工面积99668万平方米,下降12.9%。房屋竣工面积50567万平方米,增长16.4%,增速回落3.8个百分点;其中,住宅竣工面积40609万平方米,增长16.5%。

1-9月份,房地产开发企业土地购置面积26033万平方米,同比下降16.5%,降幅比1-8月份扩大0.3个百分点;土地成交价款5309亿元,下降11.0%,降幅扩大3.4个百分点。

由于价格上涨带来市场观望加大,9月新开工面积增速有所下滑,预计未来新开工增速仍有望上升。

4.商品房销售明显回暖1-9月份,商品房销售面积68441万平方米,同比下降4.0%,降幅比1-8月份缩小0.1个百分点;其中,住宅销售面积下降4.3%,办公楼销售面积增长3.3%,商业营业用房销售面积下降0.2%。商品房销售额40354亿元,增长2.7%,增速比1-8月份提高0.5个百分点;其中,住宅销售额增长3.3%,办公楼销售额下降4.2%,商业营业用房销售额增长2.3%。

1-9月份,东部地区商品房销售面积33722万平方米,同比下降2.3%,降幅比1-8月份缩小0.3个百分点;销售额24598亿元,增长3.1%,增速提高0.9个百分点。中部地区商品房销售面积17248万平方米,下降2.1%,降幅缩小0.3个百分点;销售额7657亿元,增长6.0%,增速回落0.1个百分点。西部地区商品房销售面积17472万平方米,下降8.8%,降幅扩大0.6个百分点;销售额8098亿元,下降1.6%,降幅扩大0.7个百分点。

9月末,商品房待售面积32670万平方米,比8月末增加712万平方米。其中,住宅待售面积增加467万平方米,办公楼增加73万平方米,商业营业用房增加76万平方米。

9月,房地产销售虽然增长不明显但基本保持平稳。我们认为短期销售的滞涨不影响后市的销售回升,购房行为的推迟有利于后市销量的回升,后市销售量的回升可期。

5.资金来源增速提高明显1-9月份,房地产开发企业本年到位资金68232亿元,同比增长10.1%,增速比1-8月份提高1个百分点。其中,国内贷款11008亿元,增长12.9%;利用外资317亿元,下降53.3%;自筹资金28438亿元,增长11.4%;其他资金28469亿元,增长9.6%。在其他资金中,定金及预收款17841亿元,增长13.2%;个人按揭贷款7064亿元,增长14.2%。

开发企业资金状况在继续转好,前几次降息和降准已使行业的融资有所改善。我们认为四季度货币的流动性仍有可能进一步放松,行业的融资环境仍将提到改善。

6.投资建议1-9月份的房地产数据表明,目前房地产市场处在一个较为平稳状态中。销售和资金状况仍有望得到进一步改善,有利于提升房地产企业业绩和改善资金状况。9月份商品房销售增长不力与前期(去年底今年初)有着本质区别:前期是购房者主动,企业大库存下需降价促销;目前企业已与09年下半年相似,惜售心理有所增加。我们继续看好今年一直以来强烈推荐的"一高一低"(高周转,中低端产品)的房地产上市公司,项目布局全国的招商地产、万科A、保利地产、金地集团销售能力强,主要在三四线城市开发的中南建设和荣盛发展等更有市场发展机会。从市场表现看,9月以来我们建议超配"一高一低"公司是准确的,我们认为三季度的悲观将被修复,四季度"一高一低"股价将进一步上升。另市场有关再一次降息或降准预期的临近将会推动房地产股整体有一较好的市场表现。