房地产行业:量升价稳 “银十”可期 推荐

第42 周房地产市场总体情况——

①第42 周(12/10/08—10/14)为十月的第二周，在此期间沪穗深等18 重点城市新建商品房周销量整体同比增长40.3%，环比亦大幅增长436.0%，其中广州、东莞、武汉成交量创近两年历史新高，青岛、上海、厦门等地也接近两年历史最高值，而出现这种情况的主要原因我们认为有以下几点：(1)“黄金周”成交基数低;(2)“黄金周”备案滞后导致次周数据放量;(3)结合近期库存数据可以看出，市场推盘节奏明显加快，供应增加带动销量增长，同时，因近期个人按揭贷款利率优惠幅度较前期有所收窄，且未来变动趋势并不乐观，为保证去化，开发商在定价方面仍较谨慎，虽然价格优惠力度不如上半年，但也无大规模的主动提价行为，这对需求释放也有所帮助;②库存方面，虽然上周可售量小幅下滑0.6%，但从近期可售量变化趋势上看，各地供应有所增加，值得注意的是，青岛、上海可售量创历史新高，杭州、苏州等地维持高位横盘震荡，而北京、深圳依旧在历史低位徘徊;③上周18 重点城市成交均价环比小幅下降1.8%，价格整体趋势较为平稳。

最新行业观点——

1、板块超额收益与行业销售情况背离的铁律在9 月继续延续：9 月份41 城新房成交环比下降13%，同比增长44%，同比增速较8 月份收窄3 个百分点，但板块指数却一改6、7、8 连续三个月跑输大盘的颓势，基本同步大市、且上涨近4%。

2、预计10 月份仍有反弹机会，预计反弹高度——板块指数反弹幅度5%，部分个股(销售和利润增长确定的全国及区域龙头或题材股)反弹10-15%，反弹催化剂包括：①“金九银十”不复存在导致政策预期转好，6、7、8 三个月市场预期的政策阴霾将会一扫而空，“量价齐升”刹车后也为四季度宏观流动性进一步改善创造了条件，地方政策松动势必将重新浮出水面，值得注意的是10 月7 日贵阳已颁布了购房入户的政策; ②楼市不温不火对投资地产股其实最有利!最近这三年的历史规律表明，凡是媒体报道销售火爆的，往往是地产股梦魇的开始，凡是媒体报道“房价不涨了、金九银十泡汤了、销售差了”，往往是建仓地产股的良机!最近媒体、舆论氛围已有所改善!③“十八大”前夕，A 股市场的维稳需要也会地产股板块创造了反弹氛围;④产业资本入市及管理层增持(已有华业、首开、苏宁环球等);⑤主流地产股2012 年业绩有望出现10-20%的增长，年底有望出现估值切换;3、从去年政策和基本面的“双底”到目前为止，地产板块的超额收益仍较高，反映了经济结构失衡的无奈现实，从中期来看，超额收益仍有继续收敛的可能： ①若上下游产业链板块基本面预期能好转，地产板块超额收益将以涨得慢的方式收敛;②若上下游产业链板块基本面的预期还是那么差，地产板块销售好转的情况也将无法持续，地产板块超额收益将以补跌的形势收敛;

4、当超额收益收敛到较小幅度之后，面临较好投资机会，催化剂来自于：①经济平稳增长，产业链板块修复，推动地产板块基本面向上，对冲掉政策面不友好的风险;②或是地产板块由于经济形势持续恶化，基本面重新向下，当房价下跌、房企不拿地情形再次出现后，政策开始托底。

5、建议前期持仓地产股过高的被套资金在10 月份可趁反弹择机突围、把仓位降至适度超配的水平，观察历史上，即使在底部起来的超额收益被吞噬后，超出标配一至两个百分点是常态，我们认为比标配高1-3 个百分点较合适，但大幅超配已不足取。我们长期推荐万科、华侨城、金地、招地，四季度云南城投、华业或有机会。