房地产行业销售稳定 新开工数据超预期

8月全国商品房销售面积为8822万平方米，同比上升12.9%，与上月基本持平，符合我们的预期。销售金额为5312亿，同比上升20.4%，较上月下降5.9个百分点。销售回暖导致库存压力缓解和资金状况改善，新开工增速大超预期。2012年8月新开工面积1.9亿平，同比上升13.9%，较7月的-26.7%大幅回升40.6个百分点。

由于前期板块调整较多，地产股的配置价值渐趋显现，预计未来一段时间，销量好，负面政策预期有所减弱，业绩真空期中的地产股存在表现机会，建议投资者从价值的角度看买入并持有将获取较大收益。

8月销售面积继续在较高水平上维持

8月销售面积同比增12.9%，继7月大幅回升之后，继续在较高水平上维持，符合我们预期的13%。8月销售维持良好态势的主要原因是：

随着6月的降息，目前各地首套房按揭利率折扣已基本接近八五折水平，按揭利率折扣的普及促进了刚需的持续释放，同时，一部分观望性和改善性需求也表现出跟随入市的迹象。从申万跟踪的31个城市销售面积来看，8月同比上升53%，与6、7月的55%、61%大体持平，印证了我们销售淡季不淡的预判。

今年上半年的销售回暖主要是一二线城市的强劲复苏推动，但6月以来三四线城市销售状况也跟随企稳，今年7月40城市以外地区的销售同比降幅已从5月的-26%上升到4.5%，回升明显。同时，三四线城市占比更高的西部地区的单月销售面积同比也从5月-12.1%的低点回升到了8月的-1.7%，表明三四线城市的市场已经止跌回升，销售回暖的趋势在全国范围内得以确认。

销售率连续6个月回暖，目前仍处于相对较低水平，未来回升趋势应可持续。我们测算全国销售率目前已达到84.5%，从历史上看仍处于较低水平，从目前的市场情绪和回暖情况看，我们认为销售率的回升趋势在未来应可持续。

我们认为，信贷宽松对刚性需求和改善性需求释放的推动作用还将持续显现。目前随着三四线城市的企稳回升，未来销售的持续增长将获得更坚实的支撑。9月随着传统旺季的到来，推盘量环比将明显增加，我们认为目前的销售状况可以持续，维持对12、13年销售面积同比3%、5%的预测。风险来自于销售快速增长，导致库存下降、房价反弹，进而引发新的调控政策出台以及后续信贷环境和经济环境的不确定。

新开工和投资均明显回升

2012年8月新开工面积1.9亿平方米，同比上升13.9%，较7月的-26.7%大幅回升40.6个百分点。我们在前期报告中多次提示7月将是新开工数据最后一跌，之后将见底回升，但8月的单月增幅仍然大幅超出了我们此前-20%的预期。

我们认为，8月新开工增速大超预期，仍然在很大程度上反映了销售回暖、融资环境好转导致开工意愿增强。

春节之后的销售回暖使开发商的库存压力在一定程度上得以消解，其中一线城市库存下降尤其明显。