房地产行业销售状况稳定 新开工数据超预期

8月全国商品房销售面积为8822万平方米，同比上升12.9%，与上月基本持平，符合我们的预期。销售金额为5312亿，同比上升20.4%，较上月下降5.9个百分点。销售回暖导致库存压力缓解和资金状况改善，新开工增速大超预期。2012年8月新开工面积1.9亿平，同比上升13.9%，较7月的-26.7%大幅回升40.6个百分点。
　　
　　由于前期板块调整较多，地产股的配置价值渐趋显现，预计未来一段时间，销量好，负面政策预期有所减弱，业绩真空期中的地产股存在表现机会，建议投资者从价值的角度看买入并持有将获取较大收益。
　　
　　8月销售面积继续在较高水平上维持
　　
　　8月销售面积同比增12.9%，继7月大幅回升之后，继续在较高水平上维持，符合我们预期的13%。8月销售维持良好态势的主要原因是：
　　
　　随着6月的降息，目前各地首套房按揭利率折扣已基本接近八五折水平，按揭利率折扣的普及促进了刚需的持续释放，同时，一部分观望性和改善性需求也表现出跟随入市的迹象。从申万跟踪的31个城市销售面积来看，8月同比上升53%，与6、7月的55%、61%大体持平，印证了我们销售淡季不淡的预判。
　　
　　今年上半年的销售回暖主要是一二线城市的强劲复苏推动，但6月以来三四线城市销售状况也跟随企稳，今年7月40城市以外地区的销售同比降幅已从5月的-26%上升到4.5%，回升明显。同时，三四线城市占比更高的西部地区的单月销售面积同比也从5月-12.1%的低点回升到了8月的-1.7%，表明三四线城市的市场已经止跌回升，销售回暖的趋势在全国范围内得以确认。
　　
　　销售率连续6个月回暖，目前仍处于相对较低水平，未来回升趋势应可持续。我们测算全国销售率目前已达到84.5%，从历史上看仍处于较低水平，从目前的市场情绪和回暖情况看，我们认为销售率的回升趋势在未来应可持续。
　　
　　我们认为，信贷宽松对刚性需求和改善性需求释放的推动作用还将持续显现。目前随着三四线城市的企稳回升，未来销售的持续增长将获得更坚实的支撑。9月随着传统旺季的到来，推盘量环比将明显增加，我们认为目前的销售状况可以持续，维持对12、13年销售面积同比3%、5%的预测。风险来自于销售快速增长，导致库存下降、房价反弹，进而引发新的调控政策出台以及后续信贷环境和经济环境的不确定。
　　
　　新开工和投资均明显回升
　　
　　2012年8月新开工面积1.9亿平方米，同比上升13.9%，较7月的-26.7%大幅回升40.6个百分点。我们在前期报告中多次提示7月将是新开工数据最后一跌，之后将见底回升，但8月的单月增幅仍然大幅超出了我们此前-20%的预期。
　　
　　我们认为，8月新开工增速大超预期，仍然在很大程度上反映了销售回暖、融资环境好转导致开工意愿增强。
　　
　　春节之后的销售回暖使开发商的库存压力在一定程度上得以消解，其中一线城市库存下降尤其明显。11年以来，行业库存水平快速攀升，到12年4月，库存对应去化月份达到12.3个月的高点，接近08年最差时的水平。目前虽然全国库存水平仍处于高位，但库存去化月份已逐渐回落，目前为11.2个月。其中，销售回暖明显的一线城市库存绝对水平也明显下降。目前北上广深4个一线城市总可售套数为26.1万套，较年初的28.5万套下降约10%。库存压力的减弱，使企业的新开工的动力逐步恢复。我们看到，与销售相同，此次开工的回暖也是一二线城市先于三四线。虽然目前整体库存水平并不低，但从我们了解的情况看，其中相当一部分是中高端产品。因此，即使绝对库存水平并不低，但只要资金状况允许，开发商也需要通过增加中小户型产品的开工，以达到补充快销产品货量、调整产品结构、改善销售状况的效果。
　　
　　销售和融资环境双双改善，为开发商提供了一定的资金保证。销售是新开工的领先指标，今年春节以后的销售回暖，使开发商资金紧张的状况得到了一定改善。在销售额同比在20%以上水平上维持的同时，8月开发商资金来源也大幅上升，单月同比从7月9.4%上升至29.0%。资金来源中，增长尤其明显的是国内贷款和个人按揭贷款，单月同比分别为33.5%和51.1%。我们认为，资金环境的改善对开发商增强开工意愿起到了重要的推动作用。四季度随着流动性环境的逐步改善，开发商开工意愿可能进一步增强。
　　
　　地产股配置价值渐趋显现
　　
　　维持12、13年销售面积同比增速3%、5%的预测，将12年新开工面积同比由-9%上调至-5%，12、13年投资额同比由11%、8%上调至15%、12%。
　　
　　基本面持续向好，政策和中报已风险基本释放，短期催化剂减少，未来公司将出现分化。由于前期板块调整较多，地产股的配置价值渐趋显现，预计未来一段时间，销量好，负面政策预期有所减弱，业绩真空期中地产股存在表现机会，建议投资者从价值的角度看买入并持有将获取较大收益，建议买入保利地产（600048）、招商地产（000024）、万科A（000002）、华夏幸福（600340）、荣盛发展（002146）、世茂股份（600823）等销售好，今年业绩确定的公司。同时必须注意的是，目前宏观环境并不支持地产股有大作为，投资者要以务实心态面对：1）银行存款流出仍严重，贷款基础薄弱，银行上浮房贷利率可能呈蔓延之势；2）通胀呈现上升苗头，降息、降准可能一再拖延。