宏观调控下 全功能房地产

2012年还剩最后四个月，房地产市场的前景尚不明朗。一方面是对房地产市场“金九银十”的期待，另一方面是房地产调控的持续深入。而房地产信托兑付风险则暗潮涌动，投资者对于房地产信托预期收益的揣测也有点像雾里看花。
　　
　　相比较于传统的单一项目型房地产信托产品，基金型信托产品在风险控制上更具优势。房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资基金，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制，有利于聚集资金，分散风险，获得较高的规模效益。如平安信托推出的“睿石”系列全功能房地产（信托）基金，采用了“主动管理+组合投资”的方式，运用资产配置模式，通过股权合作和债权融资等方式投资到房地产市场，较大程度地降低了投资单一项目型信托计划的风险。该产品投资于多个项目、多个交易对手、结合行业周期配比债性资产和股性资产，以分散风险，为投资者带来具有相对优势的产品收益。
　　
　　据了解，睿石房地产基金每期平均配置4-7个基础资产，初始配置原则是股权类资产的配置上限仅为30%，通过分散投资，有效地规避结构性和区域性的行业风险，最大程度保障投资者投资资金的安全。睿石房地产基金通过股债资产比例、交易对手信用风险、项目运作风险、区域市场风险等维度，通过组合配置分散投资风险和保障客户投资收益。以近期备受关注的“睿石2号”为例，该基金配置了29.68%的股权项目，虽然股性资产受到房地产市场波动产生较大下降，但是睿石2号的整体收益率仍达到11.02%，依然高于同期发行的债权类产品（8%左右）。
　　
　　睿石2号的资产管理报告显示，该产品经过6次期间分配，每100万份的客户已分配了超过70万元的本金和对应10%的年化收益率。平安信托相关人士表示，目前睿石2号持有的资产为3个，资产对应项目目前运行状况良好，预期到期后能正常实现预期收益。据悉，“睿石”系列基金目前已发行共43期，募集规模合计46.35亿元。截至2012年8月30日，已向客户分配7.63亿元的本金和1.17亿元的信托利益，2012年内将会进行清算分配的资产规模约为8亿元。
　　
　　据平安信托有关人士透露，截至今年8月，平安信托累计清算分配了6个房地产信托计划，共向客户分配本金98.4亿元，全部按照预期的投资收益率完成兑付。投资类的股权项目因房地产市场面临政策调控，最终的投资收益较测算虽略有下降，但平安信托仍然通过各种有效的措施为客户争取到了较为可观的收益。而“睿石”系列产品作为业内首款全功能房地产投资信托基金，其良好表现有望持续受到投资者的追捧。平安信托也表示，公司对所投资的项目有充分和深入的前期分析，并有充足的风险预判和风控措施，在现时市况下，主要合作伙伴运营处于较稳健的状态，还有加上有效的监管，房地产信托业务应不会出现系统性风险。
　　
　　相关数据显示，截至2012年6月末，房地产信托余额为6751.49亿元，扣除开发商以资产认购信托计划劣后受益权的部分，以及以单一资金信托（委托人包括银行理财计划，各种机构投资者等）方式投资房地产信托的部分，才是信托公司真正要向自然人投资者兑付的。事实上，信托行业需要向自然人投资者兑付的房地产信托余额低于3000亿元，兑付的高峰期是在2013年上半年。目前，大多数房地产信托面临的风险不是价值风险，而是流动性风险。