李俊：你相信中国楼市真回暖了吗？

据网易财经报道，“尽管当前中央三令五声严控房价，督察组检查并勒令不得以任何理由变相放松政策。但今日中国国家统计局70大中城市最新数据显示，7月70个大中城市中，环比价格上涨的城市达到50个，相比6月份环比上涨的25个城市，其数量上扩大一倍。”
　　
　　中国国家统计局数据显示，2012年7月份，70个大中城市中，新房房价环比上涨的城市超过70%，增至50个，上涨城市数量比6月份增加了一倍。同时，环比下降的城市仅9个。那么是否意味着楼市回暖了吗？特别是北京、南京等地楼盘最近频频出现热销，甚至有一些楼盘出现了连夜涨价。
　　
　　据《国际金融报》报道，“广州市国土房管局8月14日发布的《2012年7月广州市10区房地产市场运行情况的通报》数据显示，7月广州全市10区新建商品住宅网上签约面积79.67万平方米，同比增加104.5％，环比增加22.9％，而一手房网上签约均价14305元/平方米，同比上涨8.2%，环比上涨4.2％，创下了近两年广州一手房价新高。”
　　
　　其实，造成回暖的局面，这和当前的货币政策有关。利率的下降，确实起到刺激楼市的作用，但是产生的效果可能是短暂的。同时，过去一年多时间抑制的需求，在利率手段刺激一下，得到一定释放。因此，这种回暖能否持续下去，很多人还是有质疑。
　　
　　中国住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏认为，“从我们的调研看，成交量有两个明显特点，一是自住性购房成为主流，不少项目首次购房比重超过70%。二是部分降价促销力度比较大、价格下调比较到位的低总价、中小套型的普通商品住房成交的情况比较好。”实际上，这和央行频频降息有关，从而降低自住性购房门槛，所以就在量上有所体现。
　　
　　据《人民日报海外版》报道，“从统计数据看，尽管房价还没有出现大的反弹，但有了成交量，房价止跌已十分明显。尽管各地仍有个别项目在降价，但降价优惠的幅度比前期明显减小。另一方面，此前价格调整较大的项目，如北京通州和大兴的部分项目，价格也开始回升。”
　　
　　因此，这种情况下，就容易诱发人们的羊群效应。不过，要是经济基本面没有根本的好转，那么这种回暖只是雾里看花。
　　
　　我们可以重温上个世纪90年代的房价。著名经济学家张五常在文章上说到，“楼价跌了四分之三，上海的高价楼房，从二万五千块一平米，跌到七千块一平米；深圳也跌了百分之八十，高尔夫球场的会员证，没人要。破产之声到处都是。”
　　
　　中国未来经济将会面临严重困难，所以楼市不能独善其身。因此，楼市这种回暖只是暂时而已。龙湖地产执行董事秦力洪认为，“楼市调控并没有出现根本性变化。开发商仍需把去库存、高周转、谨慎投资作为2012年的主旋律。从成交量上看，目前是市场最好的时候，从预期看，房价不存在大幅反弹的基础。”
　　
　　97年之前，香港楼市出现一片繁荣，每个人都疯狂购买房子。亚洲金融风暴席卷下香港资产一夜之间大跌，房产价格几乎被拦腰砍断。从1997年的高点一路下跌，2003年7月才触底，跌去了70%，到了2009年才回到1994年的价格水平。张卫健曾在香港房市最好时，把所有积蓄全部投入，至今仍惨赔一亿，还有不少套牢的房产。
　　
　　新民网报道,“茅于轼表示，目前我国80%至90%的大城市都存在房屋空置率过高的问题。很多人在购买商品房之后，既不居住也不出租，仅仅是空着等待房价上涨后再转手赚取差价。这其实就是一种投机。他说，一旦房地产泡沫破裂，众多投机者赌博失败，就意味着大量社会财富被消灭，继而引发金融危机。”
　　
　　说到房价，顺便说一下发生在17世纪荷兰的郁金香事件。本来，郁金香本是荷兰一种极为普通的花卉。据有关资料显示，“以一种稀有品种永远的奥古斯都为例，这种郁金香在1623年时的价格为1000荷兰盾，到1636年便已涨到5500荷兰盾。
　　
　　1637年2月，一枚永远的奥古斯都的售价曾高达6700荷兰盾。这一价钱，足以买下阿姆斯特丹运河边的一幢豪宅，或者购买27吨奶酪!”但是当人们开始对郁金香产生怀疑时，一个星期时间就暴跌了90%。那些普通品种的郁金香，甚至不如一只洋葱的售价。
　　
　　因此，楼市回暖这个结论还是过早。其实，要判断楼市是否回暖，还是需要一段时间进行观察。如果经济继续下行，那么楼市很难回暖。