现行商品房销售制度的思考

所谓商品房预售，是指房地产开发企业将未建或在建商品房预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。一直以来，商品房预售制度作为我国一种商品房销售的主要方式，在房地产业发展的初级阶段得到广泛运用，有效地促进了房地产市场发展。但是，随着房地产业的逐渐发展成熟，预售制度所带来的弊端也日益凸显出来。加上近年来国家房地产市场调控政策的实施，商品房预售是否改为现房销售问题已引起社会关注的热点和焦点。笔者就商品房预售和现房销售问题谈点不成熟认识。
　　
　　房产预售制度起源于上个世纪五、六十年代的香港。1994年，《城市房地产管理法》出台，正式建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。多年的发展表明，这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。但是，商品房预售的风险也在剧增。这些风险表现在：商品房预售款监管方法落后、预售款的收取较为自由，加大了预购人的风险；部分开发商盲目追求扩大规模，将预售款挪作他用或将已经预售的预售房不办理预售登记，使预购人的利益受到可能的损害；建设工程价款的优先受偿权及对建设工程的留置权对预购人权益带来很大威胁；为不法开发商侵害购房人利益提供了便利；预售制度加速了房价上涨等。
　　
　　如何规避房产预售制度带来的风险，笔者认为可加大商品房现房销售。
　　
　　一是先试点，后推广。现房销售，是房地产市场的一个重大变革，在实施时应慎重。欲取消商品房预售制度，实行现房销售，应该具备一定条件和标准，只有在条件成熟的情况下实行现房销售才不至于使房地产市场出现严重不良后果。建议依据基本条件，先选择条件成熟的城市进行试点，试点取得成功经验后再向其他城市逐步推广。为保障平稳实行现房销售，选择试点城市应具备以下几个基本条件：新建商品房市场供应量和交易量较小，日均成交情况基本相当，市场对新房供销波动不敏感；二手房市场交易活跃，交易量相当于或大于新房市场，可以弥补因新房供应波动而引起整个市场波动；新建商品房待销库存量较大，至少能满足一年以上的销售需求，避免过渡期内房源供应紧张而造成供不应求，从而引发房价飙涨；新建商品房价格的涨幅相当于或低于当地国民经济发展水平以及居民可支配收入增幅，房价相对稳定。