岁末房企美元债融资持续火爆 明年房企降杠杆仍是主流

　　临近年底，多家上市房企发布大额美元债融资计划，多数融资利率超过10%。从近期融资主体看，以中小型房企为主。值得注意的是，在行业融资整体收紧背景下，上市房企密集发布美元债融资的趋势从四季度初就已经开始。

　　业内人士称，美元债虽不是房企融资主要渠道，但作为主流融资来源的重要补充，对缓解资金压力作用明显。针对2020年房企融资计划，业内人士建议，合理控制负债水平，抢抓回款、积极融资确保现金流安全。

　　高利率融资

　　数据显示，12月以来融信中国、力高集团、佳源国际控股等多家房企发布融资计划，多数房企融资金额超过1亿美元，融资规模普遍较高。

　　以融信中国为例，公司12月4日公告，拟发行2023年到期的3.24亿美元的优先票据，票面利率为8.1%。利息支付日为自2020年6月9日起，每年于6月9日及12月9日支付。

　　毅德国际也在12月4日早间公告，拟发行美元优先无抵押票据，年利率最低14%，到期时的最低收益为15%。新票据预期按账面值发行，于到期日的最低赎回价为102.236。此前公司公告，2020年到期1.57亿美元的12%优先票据尚未偿还，建议发行新的美元优先无抵押票据，与未偿还现有票据开展交换要约。

　　部分房企接连发布融资计划，利率和规模均高企。以佳源国际控股为例，公司12月3日晚间公告，公司已向联交所提出申请，发行2022年到期的额外3000万美元优先票据，利率为13.75%，与2019年7月11日发行的2.25亿美元于2022年到期的利率为13.75%的优先票据合并组成单一系列。

　　同日，佳源国际控股公告，拟发行2023年到期的额外3750万美元优先票据，利率为13.75%，与2019年10月18日发行的2亿美元于2023年到期的优先票据合并组成单一系列。

　　上市房企密集发布美元债融资计划的趋势从四季度初就已经开始。2019年11月，房企合计发布美元融资计划总金额超过50亿美元，刷新历史纪录。从企业融资情况看，有赎回有新增，多数企业重视美元融资途径。从融资成本看，资金成本分化的趋势依然持续。已发布融资计划的房企之间出现较大差异，多数龙头房企融资成本较低，规模优势逐步显现；中小房企融资成本则明显较高，对未来扩大经营不利。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，从12月以来的数据看，房地产企业海外融资规模只增不减，行业全年融资额度刷新纪录成为定局。发行美元债对不少上市房企而言是重要的资金补充，但受房企资质和融资额度的限制，很难成为主要来源。总体来看，美元债井喷对缓解部分企业融资压力有很大好处。

　　缓解资金压力

　　中国证券报记者梳理发现，多数公司融资用途为现有债务的再融资。以力高集团为例，公司公告，拟发行本金总额为2.5亿美元的优先票据，票据将于2019年12月10日起(包括当日)按年利率11.5%计息。针对发行票据的理由，力高集团表示，本集团是一家专注于在中国开发中高端住宅及商业物业的综合性房地产开发商，公司有意将票据发行的所得款项净额用于为其若干现有债务再融资。公司可能会因为市场状况的变化而调整其计划，并重新分配所得款项净额的用途。

　　张大伟表示，最近房企明显更加关注资金链安全，房地产市场必须稳定，而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险，所以在最近几个月，针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。从目前看，信托与海外融资都是规范而不是全面暂停，对于中小房企，特别是对于高负债率房企来说，未来预计融资难度将非常大，但对于大型企业来说，影响相对有限。

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对中国证券报记者表示，大量房企发布融资计划，其中偿还贷款、补充流动资金成为主要目的。在政策的严格管控下，融资渠道逐渐收紧，房企年底加快融资维持现金流安全是企业稳定发展的前提。年底房企纷纷加紧融资，主要是弥补背后的资金缺口，前期债务到期也需要大量的现金偿还。

　　2019年下半年以来，房企在融资趋严叠加降杠杆背景下，整体拿地积极性有所减弱。中国指数研究数据显示，三季度以来，随着房企融资环境收紧，企业资金压力渐显，高价地宗数占比持续下降，流拍占比持续提升，11月流拍宗数占比为8.9%，土地市场整体表现较理性。

　　中国指数研究院指出，2019年房地产行业集中度加速提升，“越大越强、强者恒强”的竞争法则已成共识。品牌房企积极把握时机，采取灵活的推盘和价格策略抢抓回款，整体销售业绩延续增长态势。在拿地方面，企业投资更加聚焦与理性，拿地区域逐步向城市基本面较好的一、二线城市回归。行业融资渠道收缩，企业融资难度攀升，大型房企在强化现金管控的同时积极融资，缓解资金压力。整体来看，在市场调整和资金面趋紧的双重压力下，品牌企业准确把握市场节奏精准投资，加大营销力度推动销售回款，整体竞争优势持续增强。

　　降杠杆仍是主流

　　对于房企明年的策略，陈霄表示，2020年对于多数房企而言还是以降杠杆为主，在融资环境持续收紧以及当前楼市调控政策收紧的大背景下，对于大部分房企尤其是中小型房企来说生存成为基本问题。目前大部分房企还存在负债率过高的问题，而当下的市场环境下降杠杆来降低企业自身的财务风险成为重中之重。

　　对于大部分房企来说，放缓拿地节奏，加强房企的战略合作，能有效降低企业经营风险。2020年房地产市场调控预计不会放松，坚持房住不炒成为基本原则，市场维稳基调不会改变，价格不会出现大幅上涨，房价将更加趋于稳定，成交量将继续呈现小幅下滑态势，市场将朝着更加健康稳定的方向发展。

　　中国指数研究院预计，从全国来看，2020年我国房地产市场整体承压，但在行情周期轮动背景下，结构性市场机会仍存。面对新形势，如何把握市场调整机遇，灵活转变经营策略，进而实现稳健且持续的业绩增长，成为房企面对的主要问题。具体到融资方面，建议合理控制负债水平，抢抓回款、积极融资确保现金流安全。

　　业内人士表示，对于大型房企而言，在总体融资规模和成本存在优势的前提下，企业可继续合理运用各类融资渠道提高资金流动性，同时避免盲目多元化，确保资金链安全；对于中型房企而言，需提高资金使用效率，同时关注自身负债率、现金流和自有资金等各项财务指标红线，平衡好规模扩张和资金安全的关系；而部分中小型房企资金压力日益增加，未来可通过合作或股权融资的方式降低杠杆率，提高发展能力。