“好学生”万科的待答难题

　　在2019年中期业绩发布会上，针对融资收紧的问题，万科总裁、首席执行官祝九胜说：

　　好学生喜欢难题目，万科要争当好学生，答好难题目。

　　船大难掉头，需要万科“答好难题目”的可没有应对融资收紧的问题这么简单。

　　8月20日，万科发布了2019年上半年业绩报告。呈现出来的数据很漂亮：

　　实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元，同比增长29.8%；

　　持有货币资金1438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元；

　　净负债率35.04%，持续保持行业低位。

　　实现销售面积2150.1万平方米，销售金额3340.0亿元，同比分别上升5.6%和9.6%。

　　在某机构发布的2019上半年房地产企业销售额排行榜中，万科高居第二位。这样的成绩，放在适龄儿童中，是标准的三好学生。

　　但把平面的成绩放在时空中去看，光鲜的成绩便褪去华丽的外衣，透着一丝焦虑。

　　增速放缓，主营业务遭遇天花板

　　拎出4年内营业收入、销售金额、销售面积等能看出未来走势的几组核心指标的数据来进行对比分析。

　　可以看到，万科营业收入表现一直良好。但房地产行业的特殊性，有1—2年的项目结转周期，所以今年的营业收入对应的是2017年左右的销售业绩。从销售金额、销售面积的同比增速来看，万科是一直呈现下降趋势的，也就是说接下来的两年，万科营收也将受影响。

　　可以看出，万科的主营业务房地产开发呈现增长疲软的趋势。究其原因，与大环境离不开，上半年全国房屋新开工面积同比增长10.1%，增速较2018年同期减少0.7个百分点。

　　另一方面，行业集中度的提升也让万科增长更加乏力。根据2018年年度报告，万科房地产业务的市占率达到了4.05%，在今年上半年，万科开发业务销售金额在41个城市中，位列当地前三，市占率或许有进一步提升。而在前面有碧桂园、恒大强劲对手，后又有保利、融创等追兵，想要进一步提升，难度不小。

　　再来看万科土地储备及新开工面积。

　　去年，万科喊出了“活下去”的口号，给行业带来些许悲凉。但从万科前7个月的拿地动作来看，在同行中仍是锐意进取的“好学生”，以超千亿的拿地金额排在第二名。如果只与自己比较，万科在拿地的速度上的确呈放缓的姿态，新开工面积同比下降，新增地块规划面积同比下降三成。

　　新业务难登大堂 第三次创业道阻且长

　　当主营业务放缓的同时，新业务却不能如愿跟上。

　　2014年，万科确定要做城市配套服务商，在传统的住宅业务以外，万科计划加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产；创业产业园、物流地产等产业地产；以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。

　　当时郁亮给出了一个目标：

　　我们希望在十年后，新业务能取得和住宅并驾齐驱的地位。

　　5年过去了，住宅遇到了增长瓶颈，而新业务被“收敛、聚焦，活下去”掩盖。

　　尽管长租公寓、商业开发和运营、物流仓储服务、产业办公、冰雪度假等业务单独拆开，数据不算十分难看，但相比于房地产开发业务而言，仍然是难登大堂，由于远没有达到财报信息披露的标准，收入被计算在主营业务里。

　　尤其是在长租公寓层面。万科在2018年8月，曾说要把租赁业务定为集团的核心业务，也就1年时间，万科暂停了雄心勃勃的“万村计划”，因为遇到困难。而被认为是升迁之路，从深圳总经理走到长租公寓总经理的薛峰也辞职了。

　　在今年6月的股东大会上，面对小股东对多元化业务收益的询问时，祝九胜非常坦承，用了“不尽如人意”“差强人意”来形容，“我们很惭愧，（回报）此刻还不理想。”

　　好学生喜欢难题目，祝九胜说：

　　现在城乡建设与生活服务商转型是万科的第三次创业，第三次创业的目的是继续围绕城市发展、围绕客户的需求，构筑我们的第二条增长曲线。

　　现实很骨感，万科要解答新业务难题，道阻且长。

　　近四成净利润被少数股东分掉

　　少数股东吃掉利润的话题谈及了很多年，在2016年由一位地产高管实名发问“作为优秀房企的万科的利润去哪了”达到了高潮。好几年过去，万科依旧没变。

　　让这位高管疑惑的是，归属于上市公司股东的净利润增速比较缓慢，甚至出现下滑，与万科的业绩高速增长相背离。2015年财报的数字显示，万科归母净利润的增速远不及少数股东损益的增速，2015年万科营收和净利润增长了35%，归母净利润仅增长了15%，但少数股东损益增长了121%，整整43亿元利润被“少数股东”分走，占了净利润的1/3。

　　以此逻辑，来看万科近年来少数股东损益表现。不难发现，少数股东的损益增速依旧高于归母净利润，从半年报中的对比可发现，少数股东损益占比在2016年有所下降，但2017年又持续增长。

　　在年报中，少数股东损益占比在2017年走到了一个低点，而在2018年又达到了近四年高点。也就是说在2018年有三成的净利润被少数股东拿走了，这一数字在2019年上半年接近了四成。

　　“少数股东”是谁？项目子公司的股东，主要包块两大类：一是合作方，二是万科项目跟投员工及万科高管。

　　在今年的股东大会上，有小股东表达了不满：“将近1/3的净利润去到少数股东那里，这是损害了上市公司股东的利益。甚至还有投资者怀疑管理层进行利益输送。”

　　祝九胜的回应把重点放在了项目合作方：

　　我们要源源不断地获取土地资源和项目资源，所以在经营者看来，一方面既要善待项目合作方，另一方面，对上市公司股东的利益也肯定不能有任何不利的情形出现。