乡愁是天差地远的房价:北上广冲到山头 故土徘徊在沟里头2016年2月24日
今年随老公回家过年的王枫再次感受到的“楼海”。王枫告诉《每日经济新闻》记者,建成的、没建成的房子太多了。前两年老公曾想买一套每平方米超一万元的新房,幸好当时拦住了他,现在这个楼盘跌到只有7000元了。
相关机构分析师刘雪瑞告诉《每日经济新闻》记者,经济结构转型存在短期困难,人口导入能力有限,房地产市场正经历冲高回落,聚集大量库存,若经济结构未能及时转型和调整,不能导入充足的需求来消化市场的强大供应能力,不适宜房企进入和深耕。
但很多三线城市的去库存前景并不十分明朗,以李征购房经历为例,据他所讲,2013年10月买房时,除在家置业的想法外,也是考虑到市场实际情况。“我的房子位于本市的开发区,面朝海,背靠山,距离市区不超过8公里的程,地段相当不错。”李征说,6500元每平方米的房价包含着开发商的拿地成本、建筑成本和税费等,这个价格已经基本没有太大下跌空间了。
李涤非在广西贵港的调研则出另一类情况。当地在2014年初南广高铁正式建成通车前,毗邻高铁站的地块曾出现房价较大幅度的上涨,可如今近两年过去,贵港市区房价变动不大的情况下,高铁站地块却出现了相当程度的回落。据李涤非分析,这应该表明此前热炒高铁站区位优势,使个别项目的价格出现了一定程度的泡沫,而如今开始回归正常的价值中枢。
张大伟说,二线城市是猴年春节相对较热的区域,购房者在春节后将依然维持春节前积极进入市场的趋势。部分一线城市返乡需求、三四线城市看中省城资源的需求,支撑了二线城市的高温,预计2016年房地产市场将主要看二线城市。
猴年春节,在深圳工作的白领李涤非(化名)按照两年一轮换的原则,同爱人一起回了女方在广西的老家。由于从事房地产行业,李涤非格外关注各地的楼市行情,让他略有些吃惊的是,与2015年深圳楼市狂飙突进的情况截然不同,在自己所到访的广西贵港、湖南郴州等城市,房价较去年不涨反降,个别楼盘的降幅还不小。而他自己在包头的老家同样如此,房价同比出现明显下滑。
在刚刚过去的春节长假,与千千万万在外辛勤工作一年的普通人一样,每经记者也回到了自己的家乡,并亲眼目睹了故土楼市呈现的状况。在这一年多的时间里,各地是了城市群集聚效应之下的房价跟涨,还是在产业调口流出之中碰上房地产下滑的尴尬?每经记者节日期间的调查,或许能够帮助读者管中窥豹,去认清纷繁复杂的楼市下“分化”的实质。
陕西华阴人口27万,依托国家5风景名胜区—华山,且紧邻西安,但老家在华阴的张明告诉记者,华阴虽受高铁带动发展较快,但人口基数小,且存在人口外流现象,导致楼市需求不足。他还分析说,由于距省会西安较近,两地房价差异不大,因此导致部分需求流向省会。
这样的现象并不是个例。在国家统计局发布的1月份70个大中城市住宅销售变动情况当中,价格相比上涨的城市有21个,而下降的城市则有49个。如果要用两个字来总结过去一年来的楼市,恐怕非“分化”莫属——在这一年里,北上广深等一线城市楼价涨幅让人瞠目结舌,其中深圳更以47.5%的名义增幅(实际增幅据测算高于60%)创下新的纪录;而与此同时,众多三、四线城市却陷入去库存的泥潭,即使是全国70个大中城市里,也不乏丹东、桂林、遵义、大理等一大批同比出现下滑的“难兄难弟”。
武汉是楼市热点城市的典型代表,之所以被市场认同,其背后有着较为共性的经济地理因素。中指院分析师邱青告诉《每日经济新闻》记者,武汉“三环十三射”的城市交通格局愈发清晰,目前“三环”格局已成,建成的放射线达到8条。武汉主城内快速通车里程今年底将达到233公里,快速占比超七成,密度直逼京沪。
供需巨大缺口直接反应在当地房价与经济量级的不匹配。2015年,人均P为80345元,以绝对优势稳坐省内第一把交椅。而住宅均价仅为5912元/平方米,在省内各城市中房价居第五位,甚至较人均P水平不足3万元的房价低440元/平方米。
房价方面,2015年武汉市住宅成交均价为8594元/平方米,较2014年上涨16%,涨幅显著。《武汉市人口专题研究》提出,到2030年,武汉市域总人口保守估计将达到1500万人,2050年保守估计1700万人。武汉目前既能吸引三四线及周边城市人群,也能吸纳从一线回归的创业人才,享受双重的人口红利,这对楼市稳定发展是支撑。
春节长假,楼市再次出现零开盘现象。亚豪机构副总经理任启鑫分析,春节零开盘主要是基于季节性因素以及城市特性。他说,春节不少人离开、返乡过年,在一些三四线城市甚至出现回乡置业的小。对于来说,需求的四散使得楼市变得相对冷清,这也是历年来春节期间楼市推盘少甚至连续零开盘的主要原因。
猴年春节,在深圳工作的白领李涤非(化名)按照两年一轮换的原则,同爱人一起回了女方在广西的老家。由于从事房地产行业,李涤非格外关注各地的楼市行情,让他略有些吃惊的是,与2015年深圳楼市狂飙突进的情况截然不同,在自己所到访的广西贵港、湖南郴州等城市,房价较去年不涨反降,个别楼盘的降幅还不小。而他自己在包头的老家同样如此,房价同比出现明显下滑。
“整体目前可售库存只有6万套左右,但其实真实可售的商品房住宅只有4万套左右。”张大伟说,、深圳、上海等主要城市,因为2015年上涨迅猛,市场接近无房可售的状态,这种情况下很多开发商假期较长,导致春节期间一线城市基本处于休假状态。
当地人张默告诉记者,整体来看,前些年依靠煤炭产业快速发展带动的房地产业,目前处于供过于求的状态,临汾房价集中在4000~5000元/平方米,农民人均年收入却不足万元,依靠农民进城购房,来消化库存的效果微乎其微。
相关机构报告显示,经营性用地成交量在2013年达到最高峰,近三年成交地块的规划总建筑面积达3592万平方米,而近三年的年均销售面积仅263万平方米,按照这一去化速度计算,近三年成交的地块去化需要13年之久。
春节楼市一定程度上也是2015年楼市表现的缩影。比如前述春节期间成交量居首的武汉,在去年住宅累计成交就达22.4万套,较2014年增加4.6万套;成交面积为2275万平方米,较2014年上涨幅度达30%。