罗湖：土地挖潜靠创新！深圳田贝建材市场

从相对单一的黄金珠宝加工业向设计生产销售俱全的完整产业链快速升级，目前，在水贝110万平方米的区域已集聚了3000多家黄金珠宝生产经营单位和20多个珠宝交易中心，年交易总额超过1000亿元。

1

“节约集约利用国土资源，是罗湖新常态发展的现实选择。罗湖作为的先行区，率先面临优质资源不足、人均资源少的现实情况，必须走土地节约集约利用径，实现产业的转型升级，以更少的资源消耗支撑更高质量的发展。”罗湖区区长贺海涛说。

此外，在推进城中村、旧工业区的过程中，罗湖区还实行了差异化的用地政策和准入门槛。据了解，这种“差别化”指差别化供地、差别化地价、差别化管理模式，主要工作思是“有扶有控、有保有压，以结构性、差别化的土地供给，引导空间资源向产业转型升级的重点方向、重点领域、重点行业和重点企业配置。”

土地上生长的不仅有产业，还生长着居民的幸福感。在进行土地挖潜时，罗湖一直紧紧围绕民生福祉进行，不仅保留“一半山水”，还“挤出空间为居民创造幸福感”。

除了在旧工业区、城中村，罗湖在土地挖潜上的“灵活机动”就发生在居民的生活中。

罗湖参与国土资源节约集约模范区创建

据悉，国土资源节约集约模范县（市）创建活动是2010年6月经国务院主管部门批准、由国土资源部组织开展的一项国家级达标评比表彰活动。该活动旨在激励地方党委落实最严格的节约集约用地制度，建立“党委领导、负责、部门协调、参与、上下联动”的国土资源管理工作新格局，推动经济结构调整和发展方式转变，促进地方经济社会又好又快发展。

罗湖区表示，在创建活动中，罗湖区将积极进行国土资源节约集约利用的探索和创新，并开展形式多样、内容丰富的主题宣传教育活动，调动各方面节约集约利用资源的积极性、广泛凝聚社会共识，推进创建活动扎实开展。

直接投资与补贴企业自发相结合，罗湖区对水贝旧工业区进行了综合整治和升级。“的方向是让这个集聚区品牌化、交易中心化、设计化、高端化，能够把珠宝产业的高端环节留下来，把加工制造等低端环节淘汰。”吴峰华说。

按照罗湖在《罗湖区城市更新空间规划》等的引导下，罗湖区积极编制《笋岗—清水河片区发展单元规划大纲》等城市更新单元规划，加快城市更新项目实施。围绕各自的定位，各片区都有一批城市更新项目陆续启动。

城市更新为罗湖全区产业升级提供了空间基础。

给土地“定位”规划先行引导城市更新

结合产业发展重点，罗湖区在进行调研后，对5区进行了差异化定位—将金三角片区打造成为金融和商业为核心的高端商务商业中心区；笋岗—清水河片区则定位为国际时尚产业总部集聚区和国际创意文化门户；水贝—布心片区的定位是的黄金珠宝时尚产业总部集聚、设计营销中心和旅游购物目的地；莲塘片区则要打造成互联网产业园区、口岸服务区和佛教文化区；深南东片区和黄贝岭结合，成一个新的商圈。

总面积为78平方公里，可建设用地约35平方公里。这里既有深圳最高的山梧桐山，最大的水库深圳水库，也有一栋栋摩天楼、一幢幢居民区—罗湖既是青山绿水、空气清新的宜居城区，也是城市形态成熟，业态发达的商业旺区，因此被誉为坐拥“一半山水一半城”的生态城区。

旧厂房、新建30多层的现代建筑、交通的糟糕得到改善……吴峰华了过去的旧工业区“旧貌换新颜”。“业内本身有需求，看到产业发展的方向，在做整个园区规划的时候起点高。”在吴峰华看来，因势利导，和企业良性互动，起到了“火车头”的作用。

据了解，罗湖区在更新项目专线规划过程中推行TOD开发模式，以大运量的公共交通为中枢，在公共交通发达的区域（如公交、轨道站点500米圈层范围内）等进行集中式、高强度开发，建设集商业、办公、居住、文化、公共配套等综合发展并适宜步行的城区，有效防止城市无序蔓延，控制土地低效开发。

“要做好与城市更新的相互衔接，统筹产业发展空间，以土地的高效利用促进产业升级和城市功能的优化，进而全面提高罗湖经济社会发展的质量和效率。”贺海涛曾在一次公开会议上这样总结罗湖的土地利用思。

民生思维让土地为居民幸福服务

贺海涛希望，罗湖以此次创建活动为契机，在好“一半山水”的基础上，致力于紧凑型城市的建设，种好城市中心“高产田”；进一步形成共识、强化规划引领和机制约束，提升全区国土资源节约集约利用的能力和水平，进而全面提高罗湖经济社会发展的质量和效率。

罗湖在湖北村等旧村中，都尽量做到既强调时代特征，又让旧村的历史文脉得到应有传承。以深圳市2015年度重大项目计划—金威啤酒厂城市更新单元为例，罗湖在提出打造“金威珠宝产业综合体”的规划同时，还提出了工业遗产的概念，成为深圳探索工业区城市更新与历史融合的首个示范项目。

其实，作为深圳最早开发的城区，罗湖近些年率先面临优质资源不足、人均资源少的现实情况，而这也是高速发展中的中国城市的典型缩影。一半是水源和生态区，一半土地已经“种”满了楼，资源有限，但城区经济发展需要更多产业空间，需要不断改善居民生活，现有土地资源如何盘活？

根据《深圳市城中村（旧村）暂行》、《深圳市人民关于工业区升级的若干意见》等有关以及实践，罗湖区针对不同情况，推行了村集体主导的自拆自建的城中村模式和引导或出资实施的旧工业区综合整治、产业升级模式。

坐拥“一半山水一半城”的罗湖，既要护好“一半山水”，也要种好城市中心“高产田”。目前，第三届国土资源节约集约模范区创建活动正在火热开展，罗湖区被列为深圳参与此次创建的行政区。

3

“在城市更新过程中，居住问题、问题、交通问题、社会问题是群众关注的焦点，优美舒适的居住、有序快捷的交通、安全和谐的社会治安、稳定的就业、良好的教育是广大市民的基本要求，也最为贴近他们的日常生活。”罗湖区重建局相关负责人说，罗湖在进行城市更新时，尽量考虑了这些。

让市场“说话”因势利导促产业升级

4

创新模式灵活机动深挖土地潜力

罗湖明确提出：城市更新单元提供不少于15%和3000平方米的用地用于基础设施和公共服务设施建设，保障公共利益；要求拆除重建类住宅项目必须按配建一定比例的保障性住房，以解决中低收入家庭和人才的住房需求。

2006年12月，70余栋旧楼轰然倒下，田贝旧村迎来重建。两年后，5栋近百米的围合式布局高层住宅楼拔地而起。完成后，村民居住得到提升，田贝村也完成产业升级—依托原有的建材市场，田贝借之机扩大营业面积，为建材特色产业村。

在旧工业区中，罗湖区通过采取差异化的产业用地政策，为产业定位为研发、现代物流等市鼓励发展产业的旧工业区项目提供地价等政策支持，积极鼓励产业转型和产业升级，引导旧工业区提高土地开发强度和利用效率，完善产业及公共配套。

以资源利用方式转变促进经济发展方式转变，罗湖走出了一条“低消耗、高增长”的发展新子。2014年，罗湖区每平方公里土地产出P20亿元，是全市平均水平的2.6倍，万元P综合能耗继续保持全市最低，还获得了全市“质量强市”考核区级单位第一名。

“摸着石头过河，一面探索一面前进。在这个过程中，罗湖区委区给了很大帮助。”田贝村的赖永营介绍，“田贝模式”是由原农村集体经济组织的村民或继受单位依申请将部分非农建设用地转为国有建设用地，以协议方式出让，村集体进行自拆自建、自行。

据了解，罗湖区委、区目前已成立了由区长贺海涛担任组长的领导小组，市规土委直属一局、区重建局牵头，区委（）办、组织部、宣传部、重建、发改、经促、教育等10多个部委办局和辖区10个街道办为单位，并出台了《深圳市罗湖区国土资源节约集约模范县（市）管理办法》、《深圳市罗湖区开展国土资源节约集约模范县（市）创建活动的实施方案》等多个制度性文件。

2013年，罗湖区城市更新项目实施率为全市最高。2014年，罗湖区共有在建城市更新项目24个，规划建筑面积约315万平方米，其中，产业面积约210万平方米。城市更新完成投资43亿元，对全区固定资产投资贡献率达49.6%；城市更新土地供应计划完成率达148%，位列全市第一。

统筹/策划：吕冰冰撰文：胡明

在这样的开发模式下，罗湖口岸/火车站片区“诞生”了。据了解，在空间和道资源极其有限的条件下，该片区在规划建设时将罗湖口岸/火车站地区与周边地区统一进行产业和，并合理整合组织多种交通方式，建设了立体化、多层面的交通换乘枢纽，形成了有序高效接驳的一体化综合空间体。

“要挖掘土地潜力，前提是要弄清楚每块土地要做什么用。规划统筹特别重要，通过科学规划和土地用途管制，相关各方会更清楚哪个地方重点做什么。”罗湖区重建局相关负责人说，城市更新是破解罗湖土地资源难以为继、产业空间严重不足、城区持续老化的有力手段，而在进行城市更新时，规划先行是罗湖的一个。

“要做这个更新，要不要搞？怎么搞？有产业部门的指导，他们对市场的需求了解可以提前反映到更新计划中。我们在更新计划制定中做到了城市更新、产业规划和项目规划同步推进。对市场的真正需求有准确把握，才能我们不是在建一个空楼。”罗湖区重建局相关负责人介绍，罗湖目前已经建立了联席会议制度，根据项目进展和阶段，相关部门会轮流“坐庄”召开会议，并邀请企业参加。

据了解，近年来，罗湖一直瞄准现代化、国际化城市的标准，通过城市更新项目完善辖区的基础设施配套—更新配套市政道28条，解决行车难问题；规划新增停车位2.7万个解决停车难问题；规划公交首末站5处，解决公共交通问题；建设慢行系统，解决步行交通问题；规划建设社康中心4处，中学1所，小学2所，幼儿园4所，老年人日间照料中心1家，以缓解居民医疗、教育、养老方面的需求，提升居民生活品质。

近年来，罗湖在加快城市更新、土地整备，纵深挖潜存量土地上做文章，在土地二次开发利用、土地利用发展方式转变推动产业转型升级等方面展开了一系列探索和创新，力图在有限的土地资源上实现最大发展。

按照规划，几区将在一系列项目过后迎来全新的面貌。笋岗—清水河片区共有27个城市更新项目，总投资超过500亿元；“金三角”片区规划建设5个城市更新项目，总投资230亿元；水贝—布心片区规划建设10个城市更新项目，总投资180亿元；深南东片区规划建设2个城市更新项目，总投资55亿元；莲塘片区规划建设4个城市更新项目，总投资45亿元。

水贝黄金珠宝产业集聚整治前为旧工业区，建筑物外立面陈旧，交通布局不合理、秩序混乱，市政公用设施老化，公共活动空间不足……种种问题严重影响着黄金珠宝产业发展。

相关

“对于企业来说，它们通常会更关注自身发展，则会更多地从辖区产业布局角度考虑。”在他看来，两者的无缝沟通可以为产业发展提供更好的助推力—产业发展对城市更新提出需求，则进行引导、搭建平台、做好服务。

用极少的土地资源，实现了高峰期超60万人次/日的人流，它集合了火车站、口岸、交通枢纽等多种功能，是深圳最大的人流集散地，也成为深圳通往、其他城市的重要“城市交通门户”。

“罗湖虽然是老区，但同样面临发展的需求，需要推进经济发展，推动产业转型。”罗湖区重建局相关负责人介绍，在这个过程中，罗湖相关部门创新建立了一套产业规划、项目规划、招商引资“三个同步”推进机制。

罗湖重建局相关负责人谈到，罗湖在针对辖区的实际情况，以多种创新方式助推土地再开发利用，取得了实质性的效果。

近几年，罗湖注重发挥的引导作用，以统筹规划引导城市更新，充分利用社会资本，“产业第一、功能提升”的原则，重点推进笋岗—清水河片区、“金三角”片区、水贝—布心片区、莲塘片区、深南东片区5大产业片区的。

“原来这里都是破旧的厂房，基础条件比较差，建筑标准又低，已经没有办法适应珠宝这种时尚产业的发展要求。”中国首家获邀永久进驻国际高级珠宝阵营的珠宝品牌、从罗湖“走出去”的TTF总裁吴峰华还记得当年水贝珠宝旧工业区前的样子。

护好“一半山水”种好城市“高产田”

2

“罗湖有很多重要历史地段以及、工业发展的历史遗迹。在罗湖这片土地上，还承载着很多老罗湖的记忆，寄托着许多人的情感。”罗湖区重建局相关负责人透露，罗湖还希望在城市更新的过程中，留住“老罗湖”的文化记忆。

梧桐绿道全长约14公里，从东湖公园南门（3号岗亭）沿深圳水库周边、梧桐山河一直延伸到梧桐山北大门北侧的横沥口水库。这条由罗湖区打造的融山水、休闲、生态和文化于一体的精品绿道，被网友称为“深圳最美绿道”。每到周末，这条绿道就会变得很热闹—呼朋引伴的深圳市民或步行、或骑行，充分享受城市里的休闲生活。

在深圳市中，罗湖区是他们节假日的好去处。坐拥“一半山水一半城”的罗湖，约有一半的土地为深圳水源区和梧桐山森林区，生态基础良好。除了能与自然亲密接触，罗湖还有大量文化场所、体育场馆，在一栋栋摩天楼中，它们成为居民安置心灵的空间。

罗湖区重建局透露，罗湖未来还将重点推进这5区的建设工作，实现重点片区对整个城市更新工作的带动效应，以“区”带动“大发展”。2015年，罗湖新开工建设8个城市更新项目，在建总建筑面积将达到450万平方米，其中产业面积300万平方米，完成投资47亿元。