工改”这碗饭为何这么多人抢？背后是桩你不知道的大买卖，南京建材市场分布图

  工改保障房或成开发商另一拓展重心

  李明俊表示，很多外地的开发商都想进来深圳，一堆的大家伙要地，现在谁都缺地，只要在深圳就不愁没买家。他和四个朋友一起成立了一间专门做深圳城市更新综合服务的公司，这样的公司现在在深圳不少。

  “但其实据我们统计，同期还有2000-3000万㎡的商业用地拿去开发写字楼和商业综合体，两个加起来差不多有5000-6000万㎡，”罗宇说，“开个玩笑说，在这样的时间段内有这么多的土地开发，在整个人类城市开发史上应该都是比较罕见的。”

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  建纬（深圳）律师事务所主任、高级合伙人贺倩明在《从暂行措施（三十稿）解析城市更新十三五规划的八大关键要素》一文中也表示，早在第18稿《暂行措施》（《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施》征求意见稿、第十八稿）中即了对于满足一定条件（成片产业园区外、轨道站点500米范围内、原特区内≥3000M2或原特区外≥10000M2）的工业区可调整用地规划功能，建设保障性住房，即“工改保”。但结合其后的历次修订，鼓励“工改保”趋势益发明显：（1）明确工改保项目需调整图则用地功能的，可按照保障性住房简易程序进行调整；（2）提高了商品性质建筑面积比例。对于为公共租赁用房的，实施主体可取得不超过45%的商品性质建筑面积；为安居型商品房的，亦可取得不超过25%的商品性质建筑面积。

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  深圳已经没地了？还有5000万㎡可开发

  罗宇说道，要用风险投资思维做产业地产才是工改工。深圳工改工的本质是做优质地产，四个关键数据是：综合成本（10000以内），租金回报50元/月以上，回报6%以上，资金成本超过6%就别考虑做产业。

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  新浪乐居讯（文/黄婉银）在记者近4个月参加的三起类似工改工分享会上，都可以说是“人满为患”。在深圳，“工改”这碗饭为何值得这么多人“抢食”？

  罗宇表示，在工改，给了很多去制约开发效益。工业用地政策主要从容积率上限、地价补缴、转让和收益分成四个方面影响本项目开发收益及目标实现。但目前，部分有松动迹象。

  有园没产业，通病怎么治疗？

  据罗宇介绍，除了土地储备型，工改拓展模式有好几种。有机构专门做一级开发，拿到土地后，在规划批复这个阶段就退出了；还有人拿到红本后，再去做分证，转而倒手卖掉；另外就是做即时开发，快建快销。

  “现在很多人对工改工非常慎重，因为他们也担心工业的楼宇会过剩。现在鼓励建新型产业用房，但是能不能适应市场的发展现状我觉得不好说。”贺倩明在此前接受乐居记者采访时表示，是积极地在推，但是开发商不一定买账。不像一般的住宅市场能快速回笼资金，产业园区从建设到运营是要很长一段时间的，而且产业运营的市场风险也是很大的。现在很多地方的产业园区都是空的，产业进不去，因为很多配套都是空的，产业的集群效应出不来。

  在成功操盘过多个工改和旧改项目的罗宇看来，工改工发展产业地产必须具备以下条件：租售并举、综合地价成本低、运营能力及产业资源整合能力强、资金成本低、愿意通过培育企业成长收获高额回报。罗宇在此前接受乐居记者采访时说：“现在的产业运营者没有支持创新创业的意识。”

△保障性住房和人才住房用地分布计划示意图

  工业区的升级有13条径，包括：工业用地工改工、仓储物流用地工改工、混合用地开发、工改保、工改商、工改居、工改综、图则修编、农地入市、综合整治+拆除重建、居改工、弹性产品、产业运营等。

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  中城新产业控股（深圳）有限公司董事长刘爱明也认为，房地产行业的盈利其实不是单纯的“买”和“卖”，要想有更长远的发展最重要的是经营。而产业地产除了租金回报，更重要的就是经营得好就会得到长远、翻倍的资产增值。

  “在深圳你不做旧改，就没地了，地价越来越高，只能走旧改（或称为城市更新）。”智慧源（深圳）管理顾问股份公司（以下简称“智慧源”）董事长李明俊10月19日在接受乐居记者采访时如是说。

  “工改”是什么？就是把工业用地进行产业转型（以下简称“工改”），其已成为开发商在深圳另一条大。据世联行此前的统计，未来7-8年，深圳将有约3000万㎡工改用地供应，其中，最少有2000万㎡将入市销售。

  深圳市规划和国土资源委员会城市更新局用地处处长罗会军在今年6月介绍“十三五”规划的核心内容时也表示，工改M0不得超过工改工项目的60%，因为大家反映M0涉嫌做假的产业升级，所以对M0有一定的。

  罗宇分析道，“十三五”期间更新计划以城中村、旧工业区为主，两者将占全市九成比例；有序提高“工改工”比例，从“十二五”占工业区的1/3提高至1/2；新增“工改保”分类比例，稳步提高职住平衡水平。

  世联行综合体事业部首席顾问董极此前在分析《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称“十三五”规划）时表示，作为产业措施，一方面“十三五”规划划定工业区块线，严控“工改居”和“工改商”，设置工业用地政策高压线，严控地产开发行为，切实为产业发展保驾护航。另一方面，全市工改项目平均容积率或从过去的4.5提升至6，竖向增加产业空间载体；同时从过去不工改M0（新兴产业用地）占工改项目比例到现在全市平均不超过50%的比例，横向增加高端生产制造业、高端装备制造业等物理空间载体。一定程度上工改M0地产开发行为。

  李明俊也认为，工改工的过程中招商运营更重要，很多产业园做不成功就是因为这个。就好像现在商业地产，在五年前大家都认为商业地产避风港，一窝蜂上商业地产，可是却忽视了一个问题。商业地产最关键的是招商和运营管理能力，如果这方面没有的话你就会死翘翘的。

  贺倩明表示，在大力推进人才安居的情况下，可以预见，积极参与人才安居建设、开展工改保项目或与合作进行人才安居工程，将会成为开发商另一项目拓展重心。

  工改项目的地价低，但拆迁补偿、时间、税费、容积率变更，还有更多不可预见的费用，才是旧改的大头。贺倩明告诉新浪乐居：“产业地产有很多开发商确实在关注，产业园区的运营确实需要大开发商去做，他们背后有很多资源，能够去整合上下游的企业，小的商这块就很难做了。”不过他同时也表示，中小企业可以做差异化竞争，做一些小而精的项目。未来房地产市场可能会更加精耕细作，小商想要脱颖而出只能做精品发展，而且他们机制比较灵活，也能掌握一定的资源，所以还是有机会的。关键是现在比较缺乏精耕细作的意识，大家都想赚快钱。

  “产业地产核心是产业，而非地产，工改工不是赚快钱的事，是赚大钱的事。”罗宇在的后面如是说。

  作为分享会主讲嘉宾之一的罗宇除了担任深圳市合一城市更新项目管理公司董事总经理，也同时身兼世邦德业城市更新创新发展公司的董事总经理。他也表示，因为深圳没有多少土地了，所以土地储备是很多人在面对工业用地上首先考虑的事情。很多人购买这些物业时，其实是看中了这些土地在未来的功能改变、规划调整、甚至更大价值的开发兑现。