中介炒房猫腻 扰乱市场秩序

近日，西部某省会城市房产中介总经理对媒体表示，在国外，二手房经纪人是社会地位前十名的职业，而在国内房产中介业，由于劣币驱逐良币，由于信用塌方，民众对这个行业并不认可，甚至恶评为“黑中介”。

他说这句话没过几天，《人民日报》有文章说，据住建部统计，我国目前大概有6万多家房地产中介机构。这些机构对促进房地产交易发挥了积极作用。但是，一些不良房地产中介机构，通过各种方式谋取不正当利益，扰乱市场秩序，坑害消费者权益。

这篇文章还列举了不良中介的种种手法。

其一，哄抬房价。有些中介惯于制造房价飙升的舆论，向公众大吹“涨风”，引起买方恐慌，卖房疯狂，加速资金投放，拉高出售价格，加剧房价非理性上涨的压力。

其二，发布虚假房源。有些中介肆意散布失实的房屋信息，在楼层、面积、价格上耍花招、玩猫腻，误导交易，欺诈消费。

其三，伪造资质。有些中介编织虚假材料，帮助并不具备资格的炒房者，在实施限购政策的城市买房，造成投机资本入市，增加调控难度。

这些，还只是中介炒房手法的一小部分。

中介炒房通过助涨房价从中牟利的更多猫腻，并不为很多人所知。

玩弄心理战，忽悠了卖主再忽悠买主

去年下半年以来，特别是进入2016年，一线城市房地产非理性过热，房价加速上涨，中介人员违规炒房的空间就更大了。

“所谓炒房，无非是心理战术应用得当，”一位不愿透露姓名的资深房产经纪人直言，房产中介炒房现象一直存在。他们对房主和购房者，使用了不一样的手段。

对房主，他们一般强调该套房源如何如何糟糕，尽量压低房价。一般房主的心理防线在两名房产经纪人的游说下都会松动。此时，一名或多名由中介工作人员扮演的房托会适时出现，大多数的房主在两方软硬压力下都会中招。

对待买主，一般房产经纪人会带他去看不同的几套房源。比如，先带他去看一些不符合需要的房源，然后再去看目标房源。经过比较，目标房源自然突出了它的优势，而买主也容易忽略它的一些缺点，于是在房产经纪人适时的游说下购房。

以前买卖二手房，买卖双方在签约之前是见不到面的，只要中介了解双方的心理价位，就可以一边向卖方压价，一边抬高买方的预算。然后，中介以一次性现金付款的方式买下该套房源，但不进行任何买卖手续，而是让卖家出具一个委托出售的委托书，直接在加价后把房源卖给下家。

“赚到20万元的差价都是很正常的事情，”一名中介说，在中介行业，这种做法被叫作“现金收房”，“我们要做的，只是把房价不断地炒高。”

现在有了一些限制中介炒房的法令法规，但执行和监管的力度较低。高额的利润率仍然驱使中介铤而走险，大发横财。

低买入高抛出，中介变成炒房客

“你以为我们房产中介都是在赚中介费吗?这些钱对我们来说小意思啦，低买高卖炒房赚利差才是我们中介赚钱的核心。”某中部省份房产中介陈经理说。

几年前，陈经理以30万元投资开办了一家房产中介，开业两年里，每月的利润都在100%增长。他告诉媒体，此前一年行情比较好，他们公司通过收中介费赚钱60万元左右，而这么一家中型房产公司每个月开支就有5万多元，收支刚刚平衡，但在此前一年，他自己和公司门店炒房赚的钱起码有500万元。

“房价不断上涨是我们中介炒房的基础，只要有低于市场价一定比例的房子挂牌，我们就买下来，转手以市场价卖出。”陈经理说，炒房在行内称“接房”，把房子接到手再转手卖出去。

他举例说，有一套房子，当时房东急需用钱，打算稍微便宜一点，单价1.2万元卖掉，他就找了5个人分别约房东出来谈价格，每个人都挑了毛病，比如楼层不好、采光不好，户型不好，大家都和房东说你这房子最多也就值1万元一平方米，等几次这么洗脑以后，房东碰到了单价1.1万元的买主，当然是马上就急于成交了。

他这套房子总价104万元。他按揭7成，自己只要花30万左右，2个月以后办好手续就可以卖到132万左右，除掉税费后赚了20万元，利润有60%多了。

中介炒房能把房价炒多高？

3月底，北京市住建委开展了对房地产中介专项执法检查，其中就包括哄抬房价。一时间，北京各家房地产中介纷纷下架了高价房源，北京甚至出现大批“学区房”一夜之间价格统一跌到14.99万元的现象。

为什么是14.99万元？

一封链家内部邮件显示，继上次60万元单价的学区房源被悄然下架之后，该公司再次下架了一批高价房，尤其是单价畸高的学区房。该内部邮件称，链家不接受单价过高的房源委托，报价过高的房源不在内网录入，不向客户推荐和带看。其中特别指出，单价高于15万元的学区房属“报价过高”，已上架房源若超出限制，将予以下架处理。

链家网站上出现了大批量价格均为每平方米14.99万元的学区房。据一名观察者介绍，这些房源在前一段时间挂出的时候是单价20多万元甚至30多万元，突然之间一律降成了14.99万元。

如果用先前的报价减去现时的报价，这里得到的数字，可能与中介炒房哄抬的房价，有很大的关系。也就是说，房产中介通过哄抬房价，最高可能从卖出的房价中获利一半。

一名业内人士告诉媒体，近期政府相关部门约谈了多家房地产中介的相关负责人，要求这些中介作出不哄抬房价的保证。中介收敛了很多，主动下架高价房源，造成一种北京房价涨幅不大的氛围。他们也知道，如果北京房价失控，民众抱怨加剧，政府将会严厉调控，中介就会遭受重创。

开发商、银行、炒房团，与中介形成共生链

开发商给中介代理的一般都是销售的尾盘。将剩余楼盘全部委托给中介，就能提前结束开发商的销售成本，但销售尾盘大都在楼层、房型、地段等方面存在缺陷，而这对中介来说，以低于市场水平的价格拿到这些房源，也就意味着更高的利润。

在中介行业内，流传着销售尾盘的小窍门，即先抬高二手房房价，再趁高房价时卖出。有中介透露，“如果这个楼盘有二手房挂牌，我们就联合几家中介公司，找一些生面孔，一天几波地上门看房，提高房主预期，二手房价格自然也就上来了。”

对于炒房团来说，中介几乎扮演了决定性的角色。如果炒房团想做无本买卖，也只能靠中介来实现。

无本买卖，主要是指中介可以帮炒房团实现“低首付”甚至是“零首付”：中介通过评估公司，将房屋的估值做高，例如，原本价值为100万元的房屋，中介让买卖双方多签一份价格为150万元的合同上交审核，按首付3成计，投资者可以获得105万元的贷款，等于用银行贷款就可以支付全额房款。

在这个过程中，银行也与中介形成了共生链。有个形象的比喻，在炒房团的运作中，银行扮演“输血”的角色，而中介公司则是“血管”。如果没有中介公司的操作，炒房团可能拿不到贷款。

中介知道，几乎没有银行愿意办理购房者直接申请的房贷业务。二手房不但涉及评估事务所、律师事务所、房管局、保险公司等很多环节，更重要的是，过户阶段还需要担保，而这些事情，实际都是中介完成的，也就是说，有了中介，银行房贷既避免了麻烦和成本，连风险都转移了。

中介善于利用与银行的这种特殊关系。“贷款或者转按揭过程中，客户和银行一般是不接触的，所以，我们就可以伪造一份委托书，先去把卖房业主的售房所得款提出来周转。”一名中介表示，银行一般不会刻意去调查这份委托书的真伪，因为银行每年很大一部分房贷指标得靠中介来完成。为了完成贷款任务，银行会睁一只眼闭一只眼。

这样一来，中介如鱼得水，房价越炒越高。

在此基础上，中介的共生链延伸到地方政府，因为大部分情况下，地方政府都希望房价上涨。如果突然间涨得太高，有关部门看到危机，也会发起打击中介炒房行动。但有资深的房产经纪人表示，此前也有类似行动，都是在房价过高时搞上一阵子，虽然认真，但不持久。

低首付和高利贷，都成了中介赚钱工具

在神通广大的炒房中介那里，几乎没有办不成的事情。

面对媒体的时候，他们不愿说出自己参与炒房的那些猫腻，即使其他中介的炒房猫腻也不愿多说。

几年前，有媒体几经周折，采访到一位不愿透露姓名的房产中介。在他看来，虽然政府的二套房贷政策有时松有时紧，但到了中介手里，紧的时候也松，松的时候更松。如果自己或者客户真的想买的话，还是有办法做到更低的首付，甚至完全免去首付。

“方法很简单，中介通过评估公司，将房屋的估值做高，”这位不愿透露姓名的房产中介说，例如，原本价值为100万元的房屋，中介让买卖双方多签一份价格为150万元的合同上交审核，按首付3成计，投资者可以获得105万元的贷款，“不是什么人都能这样干的，这个要看你的关系硬不硬了。”

有些炒房中介还顺便做点转贷款的业务，这部分的利润也不小。

很多客户的房子是按揭的，卖房时要先付清银行欠款。要是遇到买卖双方都没有足够多的钱来还清贷款，炒房中介往往会自己垫钱给客户去还贷，这部分利率比较高，有的高达4分利。

他们是按天计算的，主要看借款的多少和时间长度。一般来说，客户还清贷款后，很快就能再次贷款，同时还清中介的借钱与高利息。中介的风险不算大，却在几天里赚个几千元乃至上万元。

业内人士说，通过炒房，房价过快上涨，中介的日子好过了，但有买房需求的大众，日子就不好过了。