“营改增”将实施 对楼市产生怎样影响

5月1日起，营改增试点全面扩容到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。房地产业及与其相关的建筑业，税率由营业税时的5%和3%提升到增值税的11%。

每一个房地产行业的政策变动，都会引发全社会的极大关注。营改增改革实行后，税率变动和征收方式变化，可能对市民将会带来哪些影响？对楼市又将产生怎样的影响？

新政：营改增细则出台

2016年3月23日财政部、国家税务总局联合发布了，《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》。经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

3月24日，营改增新政出台，“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税“。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

而对于北上广深等四个一线城市，政策规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

释疑一：买卖房会多交税吗？

对于此次营改增首次涉及自然人缴纳增值税征管，大家关注最多的还是二手房的交易。

近日，市民邓先生心中的石头终于落地。此前，市场对5月1日房地产等行业营业税改增值税的计税方式的诸多猜测，让邓先生担心自己购买于90年代的一套房屋，如按增值部分缴纳税款，税费会大幅上升。记者了解到，和邓先生有着同样担忧的人不在少数。

对此，3月24日，财政部公布《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》做出明确规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，这意味着，眉山适用该规定，二手房交易营改增后，将完全平移现行二手房交易营业税政策。从目前来看，这种政策的平移不仅不会带来税负增加，事实上，部分二手房可能还会少交一部分税费。

释疑二：房价上涨吗？

近段时间，眉山二手房市场明显回暖，目前二手房市场呈现供需两旺态势。近期到房产部门与中介机构咨询的人数成倍增长，其中询问的问题多与营改增有关。

在去库存的大背景下，不断出台的楼市新政包括营改增在内，对提振行业信心都有着积极作用，都会不同程度上刺激买方市场的需求释放，同时也让卖方市场对未来走势充满期待。所以，供需关系的变化反应到市场就是价格波动。近期二手房成交量、成交额的上涨很大程度都是对刚需和改善性需求的消化。

不过，显然营改增不会对一二手楼市价格造成冲击，这是因为税收变化对房地产企业利润产生影响，但并不会直接影响房价，而房价本质上是由供求关系决定。

影响：利好商业地产去库存

“营改增”改革后，如果企业购买房屋，将可以用取得的增值税发票进行抵扣费用。对此，有业内分析认为，新政策实施后，大大减轻企业税负。这将鼓励企业投资不动产扩大经营规模，利好商业地产，有利于楼市去库存。有媒体报道，“企业将会加入抢房大军中”。

对此，熟悉眉山楼市的业内分析指出，“营改增”政策将不动产纳入了抵扣范围，一定程度上有利于企业抵扣当期税额，但“企业将会加入抢房大军中”的说法显得夸大其词。

企业购置不动产在可以抵税，意味着企业持有不动产的成本将降低，而企业又可以用不动产作为固定资产进行融资，保障企业资金链条的正常运作。因此部分企业或将从这个出发点购置厂房、商业地产、写字楼等不动产，一些想要改善办公条件的企业，也有可能受此新政刺激而出手购置新办公楼。

不过，营改增对房地产行业来说，最直接的利好在于促进流动和降低库存。该业内人士指出，新增不动产投资被纳入抵扣，这将鼓励企业购入并持有商业地产，对从事商业地产的房地产企业来说，也便于它把税负传递给下家，因此营改增利好商业地产。