“最严新政”是否如一盆冷水 泼在楼市投资客的头上

就像一个硬币的两面，本轮楼市参与者们，预期出现了巨大分歧。在上海出台新政的当口，这些参与者关心的是，未来北京等地将会针对投机出台什么样的政策，调控重拳会不会落在北京？

被市场称为“史上最严”上海楼市新政3月25日尘埃落定。新政无疑将对上海楼市产生巨大影响，市场更为关心的问题是，新政是否如一盆冷水，已经泼在了一线城市楼市投资客的头上？

将影响京沪豪宅市场

同策咨询研究部提供给《第一财经日报》的数据显示，截至2016年3月21日，上海市商品住宅库存量降至849.78万平方米，由于去年下半年至今市场成交量及去化速度维持相对高位，市场去化周期已经缩短至6.02个月(按照3个月移动存销比计算)。

此轮上海调控新政最核心的内容涵盖几个方面，包括打击场外配资、限购升级、限贷升级。其中，严禁中介机构从事场外配资业务，在业内意料之中。

亚豪机构市场总监郭毅接受《第一财经日报》记者采访时说，中介首付贷问题起源自上海、发酵于全国，如果中介机构自建资金池，造成的影响将不仅仅是放大购房杠 杆助力楼市泡沫，更为严重的是构成了巨大的潜在金融风险，因此引起决策层的高度重视。她预计，北京可能出台的调控政策中也将强调对于中介机构从事场外配资 业务的管控和打击，资金杠杆降低后，将屏蔽部分资金实力较弱的购房者，造成市场交易量的下滑。

沪版新政一个重要的变化在于规定非本市户籍家庭购房，社保及个税由2年变5年及以上。实际上，北京早在2011年就执行非本地户籍购房的社保及个税缴纳年限达到5年才拥有新购一套的政策，本次上海社保年限升级后，意味着购房资质门槛提高，与北京平齐。

这样的政策，除了影响刚需市场，对豪宅市场也影响巨大。上海一房地产机构资深分析人士对本报表示，由于限购政策从严执行，高端市场打“擦边球”购房的现象将 不复存在，再加上当前高端楼盘预售许可证申请及备案上已经实质性收紧，因此，新政对高端楼盘影响会加大，这部分楼盘成交将很快受到影响。

“上海调控新政中前面的两条，其实对北京影响不大，真正具备核打击力的，是后面这两条。”郭毅分析，上海新政中，企业购买商品房再次上市需要满3年及以上，以及提高二套首付比例的规定，可能对北京的楼市政策产生一定警醒作用。

郭毅称，众所周知，无论是高端客群重复置业购买豪宅，还是投资客一次性投资多套房产，目前唯一能够绕开限购的法宝就是用企业名义购房。而一旦企业购买商品房 后再次上市需要满3年及以上，将堵住投资客短期炒房的通道，同时，不可避免地，也将误伤到部分高端刚需。在她看来，无论购房者会采取何种措施应对，对于豪宅的开发商来说都是利空，业绩和回款都会受到不小的影响。对于2016年58个售价超过8万元/平方米的高端项目同期在售的北京，豪宅市场潜在供应量高达 5000~6000套，如果执行类似政策，豪宅供需形势将更加恶化。

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