楼市调查：三四线城市去库存是持久战

2016年，“去库存大战”的锣鼓敲响，被视为“重灾区”的三、四线城市是这场大战的前沿阵地。

浙江三四线城市的楼市究竟如何？这个春节小长假，钱江晚报记者回到了生于斯长于斯的家乡，过年之余，不忘对家乡楼市进行调查。我们选择了四个城市作为样本，管中窥豹一番。

湖州：去库存将是持久战

湖州凭借特殊的地理位置和便利的交通，处于浙北交通枢纽的地位。但放眼房地产市场，却不甚乐观。

据透明售房网数据显示，截至去年12月31日24时，湖州市两区新建商品房可售房源为21919套，如果以近三年的平均年销售商品房12000套来计算，消化全部库存需要22个月。

另一方面，从中国指数研究院2月1日发布的百城价格报告上可以看到，湖州的在售新盘成交均价仅8262元/m2。与众多一、二线城市的高房价相比，这一房价几乎就是个“零头”。

一位姓朱的业主就抱怨了自己的经历，他在2013年买了市中心一个叫做巴黎春天的楼盘，当时单价要8000多元/m2。“谁知道接下来一年跌过一年，现在这个盘还在卖，均价才7000元/m2，二手房价格只要5000多元/m2起。”

钱女士家住湖州闹市中心的老小区天元颐城，她向记者感叹：“2008年买下时，单价要8000多元/m2，八年过去，现在这里二手房价也就9000多元/m2。”

湖州市中心看到的房产广告都打着“准现房”字样。据当地的房产从业人员介绍，湖州目前在售的房源以现房为主，因为需求不旺，去化周期十分漫长，不少楼盘开盘五六年了仍在卖。

南太湖新区作为高端住宅区，由于需求不大，配套短缺以及交通不便，去化极慢。目前在售的不少是2009年全国楼市热潮中扎堆下来的尾盘，普遍已是现房了。西南新区由于大量的60~90m2户型刚需楼盘销售艰难，已经出现了不少烂尾、停工等问题楼盘，例如凯旋国际。

2015年，由于新政的利好，以及开发商们普遍降价换量，让湖州新建商品房销售额达到近4年最高，同比去年上涨了70%。但一位当地开发商坦言：“之所以去年成交转热，主要原因还是新政中提出对个人购买144m2及以下普通存量住房，在契税地方分成部分给予全额补贴，但这一利好在去年年底已经截止。所以未来的湖州楼市其实并不明朗。”

嵊州：“房票安置”推动去库存

根据嵊州市住房和城乡建设局住建科统计的数据来看，截至2015年12月底，嵊州市共有商品住宅存量7547套，面积为90.6万m2，其中市区（含经济开发区、浦口及曹家洋地区）5887套，乡镇1660套。而2015年嵊州共销售商品住宅4929套。

嵊州绿城玉兰花园的项目总经理王进贤说：“政策利好促进了当地的购房需求，2015年嵊州各房地产开发商的日子都过得不错。玉兰花园整体销售非常好，就连腊月廿六到除夕，几乎每天都有15~20套的成交。”

相较于2011年、2012年房地产的“高潮期”，2015年嵊州各楼盘的价格都有不同程度的降低。家住白鹭香溪小区的吴女士表示，在嵊州买房并不是一件难事。“现在新房的均价几乎都不到10000元/m2，这对很多家庭来说都可以接受。”

嵊州的“城中村改造房屋征收房票安置”政策撬动了购买需求。住建科的数据显示，2015年嵊州市区城中村改造拆迁615户，面积约38.1万m2。根据城中村改造房屋征实行的房票安置实施办法，被征收人可在城市规划建成区范围内购买政府商定房源的商品住宅，并享受一定的优惠政策，而这也是增加新房需求的一个重要原因。

住建科的工作人员称，当地楼市2016年的首要任务也是“去库存”。据悉，今年嵊州计划城中村拆迁改造50万m2，约1370户，这将为去库存工作起到不小的推动作用。

建德：现有存量去化需近两年

据透明售房网数据显示，截至2016年2月14日14时，整个建德市可售新房共计6483套，其中库存量最大的是建德市新安江街道。作为建德市房地产发展最活跃的区域，新安江街道的可售房源共有2558套。

相较于月成交“十连万”的杭州市区而言，这一数字不足半个月便可去化完毕。但对于杭州七县市之一的建德市而言，这一数字是什么概念呢？

据不完全统计，2015年整个建德市的网签房源大概在3500套左右，6483套房源若要去化完毕，整个去化周期需要将近两年左右的时间，这还不包括目前尚未申领出预售证的房源及今年有计划入市的新盘。

“新安江除绿城集团旗下的项目销售量领先外，当地卖得最好的楼盘，一年也就销售了300多套房源。”当地一名资深的业内人士告诉记者，而整个新安江，在售的新盘数量也就10个左右。

绿城高端项目春江明月开盘均价在12000~13000元/m2左右，是整个建德市的高层住宅中单价最贵的楼盘。但2015年下半年，紧邻春江明月的绿城玉兰花园，在产品户型、品质及价格方面都做了调整，成交均价在9000~10000元/m2左右。

“绿城新项目的价格体系一调整，周边的开发商也只能跟着下调。”周边一楼盘的相关工作人员表示。

2015年购买了风尚泽园二期的陈女士，成交单价在8000元/m2左右。透明售房网上显示，风尚泽园累计销售均价为9673元/m2，但从2015年8月份开始，销售均价不断下滑。

和谐·江和城一期开盘时，对外的销售价格是9000元/m2，但去年的成交均价仅6000~7000元/m2左右。

除此之外，业内人士告诉记者，造成新房市场价格下滑的另一重因素是，建德市二手房市场降幅明显，“购房者选择余地大了，对价格也就更敏感。”

衢州：价格与库存都相对合理

春节假期，记者参加好友聚餐，闲聊之中，得知一位好友正打算买房。朋友说，衢州目前的房价在可接受的范围内。眼下衢州新房整体在售均价在7000元/m2左右，西区价格相对较高，基本上在9500元/m2左右。

据朋友介绍，如今衢州人买房很多人会首选西区。西区作为老城区住宅的延伸区域，生活比较便利，行政、企事业单位都坐落其附近，使得这一带近几年成为开发热点。据统计，衢州市区在售的新盘有40余个，而西区的在售楼盘就多达10个，目前恒大、新湖、滨江等国内知名开发商已经纷纷入驻西区。

记者驾车从衢江大桥上经过，到达西区。目前在售的楼盘有恒大御景半岛、新湖景城望江美寓、瑞宏阳光水岸等。这些楼盘的在售均价基本上在8000~11000元/m2之间。置业顾问坦言，目前西区的客群主要以本地的改善型需求为主。

走访中发现，目前衢州房地产市场整体比较平稳，房价在可接受范围内。据衢州市房地产政务网统计显示，2015年衢州市区住宅成交7814套，基本上与2014年持平。房价上，依旧延续着2014年的价格水平，整体在售均价在7000元/m2左右。库存方面，截至2015年年底，衢州市区住宅库存为6000余套，按照2014年的速度消化，去化周期大约在9个月左右，库存相对合理健康。