积极去库存 2016楼市仍是政策年

1月19日，国家统计局数据显示，初步核算，按可比价格计算，全年国内生产总值比上年增长6.9%，经济增速创25年新低。从楼市表现来看，2015年全国商品房销售面积为128495万平方米，比上年增长6.5%。但是从投资增速来讲，2015年全国房地产开发投资95979亿元，同比名义增长1%，房企投资意愿继续回落。房地产投资同比增速已从两年前的20%以上跌至1%，为1998年房改以来中国经历的最差投资数据。与此同时，房地产投资单月增速已连续5个月负增长。

面对并不乐观的2015年楼市，2016年楼市将会有怎样的行情呢？2015年年末召开的中央经济工作会议首次将房地产问题列为单独任务，将“化解房地产库存”作为重点要抓好的五大任务之一，这也为今后一段时期房地产政策的走向定下基调。业内人士认为，2016年楼市仍将是个政策年，为了完成去库存的任务，信贷政策、税收政策、财政补贴、住房金融等方面都会有一定的动作。

楼市库存压力大三四线城市更困难

国家统计局数据显示，截止到2015年12月末，商品房待售面积仍然有71853万平方米，比上年末增加15.6%，库存仍然在增加。对于房企来讲，无论是2015年还是2016年，仍然面临较大的去库存压力。不过，并非所有的城市楼市库存压力都非常大，一线城市和部分二线城市需求旺盛，压力并不大，甚至需要补库存，而三四线城市及部分二线城市的库存则处在迅速攀升的状态。因此，所谓的去库存，其实针对的是后者。

全联房地产商会执行会长任志强认为，当前房地产市场的情况比2008年还要严重，因为2008年楼市没有大量库存。任志强指出,以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于,这其中有大量库存属于很难消化的部分。

面对更加复杂的情况，楼市的调控手段与政策可能也会更加多样，一是继续分类调控，各级城市根据自身情况“吃药”；二是中央级别大政策。大政策大致可分为长效和短效两类，长效即以公积金组建住房银行，调整农村人口落户中小城镇政策等；短效即行政限制政策继续由收紧往扶持方向走，货币政策进一步放宽等。

多种政策可能出台目的只为去库存

为了积极化解房地产库存，2016年政策应该会有所作为，中央经济工作会议的一系列提法为房地产政策的走向定了调，提出了一整套化解房地产库存的“政策组合拳”：通过加快农民工市民化，扩大有效需求；允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；提出未来制度改革的方向，是“以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口”；要发展住房租赁市场；鼓励开发商降房价；要促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；取消过时的限制性措施。

在所有可能的出台的政策中，中央经济工作会议提出“鼓励房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格”格外引人注意。因为相较购房补贴、降首付、降税、降利息、购房入户等内容，“降价”对普通老百姓买房更有吸引力。不过，业内人士认为，很多购房者看到“鼓励降价”这些字眼，就在心里盘算，是不是该等一等？但是降价是市场行为，不是政府鼓励，地产商就会买账。当前正热销的楼盘，要他们降价，恐怕不太可能了。

楼市供需基本平衡对政策不宜期待太高

有数据显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。

不可否认，每一次新政策出台，都会对楼市产生一定的影响。2015年下半年三次“双降”和首套降首付之后，虽然市场成交量价在“金九十银”有所表现，年底也出现翘尾行情，总体上促使上述一线城市、部分二线城市楼市出现繁荣景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果。

然而，中国房地产市场环境今非昔比，楼市供求基本面已经基本平衡，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。2016年即使出台更多政策，对于整个楼市而言，也很难再次出现长时期的繁荣景象，因此对政策效果有太高期待并不现实。