卖不掉买不起 中国到底有多少房子

今有广厦千万间，压得房地产商尽苦脸，风雨不动安如山.......如果唐朝“愤青”杜甫穿越到今天，大概那首《茅屋为秋风所破歌》，就要被写成《楼市为库存所困歌》了。

中国究竟有多少房子？恐怕没人说得清。但是买不起房子的岛叔们最近对这样一组数据还是有些耿耿于怀：截至2015年11月，全国房地产已竣工待售的面积约为6.96亿平方米，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，全国整体库存约为63亿平方米。如果按照过去三年平均销售速度来计算，消化这些库存至少需要5年。

楼市之困

一边是买不起房子的年轻人，另一边则是大量空置的房屋。中国楼市这种冰山与火焰的并存，让人仿佛置身于山城重庆的轨道交通，谁也不知道自己乘坐的究竟是轻轨还是地铁。

如果一个市场不能让供需双方充分对接进而将商品基本出清，那这个市场一定是有什么问题。

从宏观来看，经济周期与人口周期对楼市的影响已经开始叠加。作为比较容易发展的产业，房地产及其相关的钢铁、水泥、玻璃、工程机械等等行业在前一轮经济增长中可谓“表现神勇”，成为了过去三十多年拉动经济的主要动力。

不过，人无千日好，花无百日红，任何一个产业或经济体都不可能永远高速增长。人们居住条件不断改善，作为传统经济动力的房地产却迎来了周期性衰减。另一项数据显示，我国15—59岁的居民人口在2012年出现首次下降，这意味着可预见的“刚需”人群将会减少。

照理说，该开发的都开发了，人口老龄化又步步逼近，可为啥很多人还是“为房所困”呢？这就涉及到楼市的结构问题了，因为房地产市场的区域差别非常大，不同地区房产之间的替代性很弱。这就好比司徒格子饿了，如果他一时找不到山东煎饼，还可以就近吃天津煎饼充饥；但是如果他想在北京安家却又嫌房价贵，那么即使鄂尔多斯的房价便宜，也帮不上他什么忙。

事实上，买不起房主要集中在北、上、广、深等大城市，三四线城市则是库存高企，而大量的年轻人却依旧涌向一线城市。这种集体理性丧失的背后，其实是个体理性的彰显。

因为对正处在大有作为年华的年轻人而言，一线城市有着太多的诱惑：丰富的公共资源、多元的就业机会、较大的职业发展空间，最重要的一点——相比三四线城市和农村而言，一线城市的社会竞争机制更加公平，毕竟想在北上广深“拼爹”可不是件容易的事。

可以说，当不同地区之间的经济发展差异、公共服务差异、社会公平差异等等不均衡体在适龄劳动力的流动决策中得到体现时，房地产市场也就继承了这种不均衡。

降价之难

去库存、去库存、去库存！重要的事情说三遍。今年下半年以来，从总书记到总理，从中央财经领导小组第十一次会议到一年一度的中央经济工作会议，都展现出推动楼市去库存的坚定决心。

说到这，市场化意识较强的岛友可能会问：按照价格越低需求越大的市场规律，既然房价高、库存大，那么开发商为什么不降价促销以消化存量房呢？

岛叔觉得，让开发商简单降价就能解决问题的想法有些简单。

一方面，就像营业收入不等于净利润，开发商有多大的让利空间也要取决于其房地产开发成本。举例来说，如果开发商看上一块地，想开发一个新的楼盘，那么它就需要向政府交纳土地出让金（通常在很大程度上影响了房价），向原有土地的居民或使用者支付土地征收及拆迁安置补偿费。在施工时，还有前期工程费、建安工程费、公共配套设施费等等支出，如果向银行贷款还要拿出利息成本。

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