库存“歼灭战” 2016年还有哪些底牌可以“救楼市”？

今年以来，中央陆续出台了一系列房地产优惠政策，促进房地产市场销售，政策效果持续显现。那么，2016年还有哪些底牌可以“救楼市”？

中国高层从对房地产市场的缄默到正式表态，到目前开始频频发声，终于要对库存进行一场“歼灭战”。

中央经济工作会议指出，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。

国家统计局最新公布的数据显示，截至11月末，全国商品房待售面积达6.96亿平方米，比10月末增加一千多万平方米，比一年前增加了1亿平方米。其中，住宅待售面积为4.40亿平方米。而待售面积还只是显性库存。

中国社科院财经战略研究院报告指出，商品住房过剩总库存高达21亿平方米。中国房地产数据研究院院长陈晟估算，潜在库存不少于40亿平方米。

那到底哪里的房子不好卖?数据显示,大量库存集中在人口流出、需求饱和、购买力不足的三四线城市和中西部地区。

据易居房地产研究院监测,截至今年11月底,一二三线35个城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9和19.3个月。

中西部城市和东部沿海之间也存在分化。国家统计局数据显示,1至11月,东部地区商品房销售额同比增长21.1%,中部地区商品房销售额同比增长10.9%,西部地区商品房销售额同比增长5.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年中央两次明确提到去库存的政策导向，比较罕见。实际上已经不是单纯从活跃市场交易的角度出发，而是因为高库存影响了投资节奏的加快。从购房消费层面看，今年购房市场总体活跃，但房地产投资没起色，原因在于高库存的负面影响。

绿地集团董事长张玉良认为，中国房地产行业已进入“全面拐点”时代，过去高速成长的时期已经过去，行业正步入“制造业时代”。

房地产行业正呈现出新的特点：首先，市场的容量依然巨大，中国正在推进新一轮城镇化，中国人口基数较大；其次，新的市场需求将呈现明显区域分化趋势，有些城市将继续增长，有些城市难以避免面临下降；第三，竞争日益激烈，中小企业与大企业的产业集中度、地区集中度均将分化。

北京金隅集团董事长、总经理姜德义也表示，房地产行业高收益、高回报的时代已经结束，当前房地产开发收益逐渐趋于合理，产品标准越来越高、服务要求越来越多，优胜劣汰、适者生存的竞争态势更加明显。行业集中度进一步上升，洗牌潮正在加速到来。

民生银行地产金融事业部总裁叶天放表示，房地产行业应顺应去库存和供给侧改革的大趋势，探索用市场化方式化解不良资产的新模式，改善或推动地产行业向健康方向发展。

2015年，楼市销售面积增长超过7%，主要得益于购房成本下降。国家多次调整政策，大幅下调购房成本，贷款购房的消费者从中收益。

与已经多次实施的降息和尚在传闻中的房贷利息抵税政策相比，降低首付比率政策能让更多人将购房计划提前。

克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱判断，首付下调能最大程度激活刚性需求，对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用，首套房首付比例降至10%或将是2016年楼市去库存的“大招”；房贷利息抵扣个税政策则能够切实提高购房者的购买力，特别是对改善型需求的刺激或更为明显，一旦实施，将在一、二线城市引爆楼市。

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