低利率时代 要警惕房产泡沫

10月23日，央行再次宣布降息降准，这已是自去年以来的第6次降息、降准。在产能过剩阶段，企业不会因为融资成本降低而投资，但廉价的资金会刺激人们购买资产。据估算，经过年内5次连续降息，购房者百万房贷20年总计可少缴利息近17万元。

事实上，今年在一线城市确实出现了地产业复苏，这得益于按揭成本降低。持续降低利率会鼓励人们借贷购买楼房，不仅会透支市场潜力，而且增加了家庭部门的杠杆。但是，目前宏观经济下行趋势明显，就业的稳定性受到冲击，收入增速也日益放缓，这种依靠低利率政策维持的楼市繁荣不可持续。

1980年代末期日本经济泡沫就是由泛滥的廉价流动性推动土地和房产的价格泡沫化，而美国次贷危机本质就是低利率政策鼓励购房产生的，甚至出现零首付的情况。低利率与地产价格关系紧密，往往会制造无法避免的经济危机，这已经是屡屡被证明的历史悲剧。

目前中国楼市的反弹主要集中在一线城市，一个重要原因是改善型需求。即新入市的购买者买入总价较低的二手房，释放出改善置换型需求不断推高房价。从目前北京楼市新增量主要以高端住宅为主就可以看出端倪。但这种类似击鼓传花的游戏不可持续，当总价较低的二手房也变得高不可攀的时候，楼市就丧失了新的增量，所谓高端的房价就难以维持。

中国地产业已经面临历史性拐点，住宅投资的峰值是1200-1300万套住房，这在去年已经达到，而且随着人口拐点的降临，尤其是计划生育政策带来的人口断崖，中国地产业的需求必然会回落，甚至在很多城市可能出现长期过剩，这是因为人口越来越明显的向核心地区和城市流动。

当前北京土地拍卖市场地王频出，楼板价已经高到令业界都觉得不可思议的地步。但是，市场认为中国会继续实施货币宽松政策，甚至会进入负利率时代，因此看涨住房价格的预期很强烈。地产商与中介公司正在以低利率为由制造“房价将大幅反弹”的舆论，重复此前几年的一幕。

市场认为，中国经济最大的风险在于地产，软着陆应该是首要目标，现在则有加杠杆的趋势。实际上依靠地产投资推动经济增长已经没有太大空间，截至9月30日，全国未出售商品房面积达到 4.247亿平方米，这需要很多年才能消化，再加上人口拐点已至，住房拥有率也到了很高的比例。

现在的挑战是，低利率刺激的复苏可能会短暂，毕竟二三线城市供应过剩很难消化，而一线城市的房价之高并不是降低利率就能让普通人承受的，这与收入相关。但目前各行各业的经营情况并不太妙。因此，低利率推动的楼市复苏可能比较短暂，随后的市场还很难预料。