环一线楼市量价齐升 去库存之际为何急刹车？

一线城市出台严控政策，楼市“高烧”急速降温，上海、深圳４月楼市成交量几遭“腰斩”。但与此同时，环一线周边城市的楼市量价却开始“蹿升”，环比涨幅全国居前。面对这一动向，河北环京４县市，长三角地区的合肥、南京、苏州，毗邻深圳的惠州等城市近期纷纷收紧房地产政策。

受益于地利之优势，本就为“承接”一线城市住房需求而兴旺的环一线周边城市楼市，正可借此“去库存”，为何却又踩“刹车”了呢？

二三线楼市成热点

今年初以来，一线城市房价出现过快上涨趋势。３月底开始，上海、深圳相继收紧楼市限购政策，如提高二套房首付比例、升级“限外令”等，广州也明确将继续执行限购政策。数据显示，沪深房地产调控新政出台“满月”后，两地楼市交易量均现５０％左右回落。然而，在一线城市限购从严后，环一线周边城市房价开始“接力”上涨。

记者梳理发现，目前已有廊坊、合肥、南京、苏州、惠州等城市政府紧急出台限价、限购、限贷等收紧措施，为骤热的楼市降温。

南京市近日宣布商品住宅项目价格将设“涨停区间”，申报均价每平方米２万元以下的，年化涨幅不宜高于１２％；每平方米２万至３万元的，年化涨幅不宜高于１０％；每平方米３万元以上的，年化涨幅不宜高于８％。

此前，苏州市也发布“苏十条”，规定市区新建商品房实际销售价格不得高于申报价格，并在３个月内不宜调高，６个月内调高幅度不宜超过６％，１２个月内不宜超过１２％。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的６％。

环北京市的河北省廊坊市４月１日出台９条稳控楼市措施，对下辖的三河、大厂、香河和固安实施限购政策，非本地户籍居民家庭限购１套住房且购房首付款比例不低于３０％。“这会从根本上消除楼市价格暴涨的可能性。”三河市房管局副局长赵虎森说。

对于有购房贷款记录的借款人家庭，南京市规定不得纳入“首次购买普通住房”支持对象；惠州规定，个人住房按揭贷款必须严格按照人民银行的规定来确定首付比例和利率，同时，在小微贷款以及消费贷方面，出现贷款额度变低的情况。

楼市政策踩“刹车”原因何在

从目前形势看，绝大多数二线和三四线城市去库存任务依然十分严峻。那么，这一去库存“良机”，环一线周边城市为何要放弃呢？

业内人士表示，受溢出效应和一系列利好政策的拉动，这些地区去库存压力本就不大。造成本轮房价在短时间内过快上涨的背后，既有一线城市“转移”来的刚需，也有明显的投机投资。

广东一家房企营销副总告诉记者：“有钱、任性、不议价，是惠州楼市对于深圳客的印象。对比深圳每平方米４万多元的销售单价，惠州８０００多元的房价在深圳客眼中就是‘大白菜’。”

大量非本地人“任性”买房，也给这些在收入和消费水平上明显低于一线城市的二三线城市居民，增加了不小的压力。

易居房地产研究院研究员曹倪娜分析，由于需求溢出效应，环一线城市周边吸引了大量有购买力的购房者，推动房价快速上涨，而这部分人的收入并不全部来源于当地，但却进一步推高了当地的房价收入比。

另外，２０１４年杭州房价高达１０％的跌幅仍历历在目。因此，即使是对于南京、苏州等强二线城市的政府来说，稳定房价也是地方政府房地产调控的重要内容，否则预期不稳定，容易累积泡沫。

不过，业内人士也指出，虽然最快见效的“稳房价”手段是需求侧调控，但这一方式极易陷入越控越涨的怪圈。如当前上海楼市成交量价齐跌，但限购收紧反而让房企形成中长期看涨预期，高价项目频频入市。建议政府双管齐下，在供给侧多做文章。