探究房产泡沫始末 询问何时破裂

在好多年前，就有一系列的 “专家”们发声说，中国的收入与房价比例极低，存在严重的泡沫，随时有崩盘的危险，甚至有人预言2015年房价将会呈现断崖式下跌。虽然在过去的几年内， 许多城市的房价增长缓慢，甚至出现负增长，但是总体来看一线城市房价涨速依然较快，且在推动周边片区及二三线城市房价上涨，并没有出现专家们预言的崩盘论 和断崖式论。为什么？因为影响中国房价的因素非常的复杂和繁多，除了以上“专家”们说的收入与房价比之外，租金、人口等也是左右房价因素。

今天这篇文章，我们全面分析房产泡沫的形成原因、市场表现、破裂风险以及在房产投资过程中，避开房产泡沫的方法，只有了解这些你才能预知，你看中的房子是否值得买，是否值得投资，或者是该什么时候投资。

房产泡沫形成的原因

房产泡沫形成的原因，主要是炒作引发房价暴涨。所有房产开发商及投资者对房价继续增长看好，导致房价增长过快，与房租及收入水平背离太远。当房价上涨到一定 程度，收入及房租水平无法跟上时，则会上演跑得快游戏，大量投资人及房产开发商抛售，引发市场恐慌，导致房价快速下跌，引发泡沫破裂。总的来说，房产泡沫 的形成，有以下三个主要原因。

1、无视需求的大量库存。

在经济增长、资本炒作、成本上升、政策刺激等因素下，某地区的房价有可能出现稳定、快速上涨的情况。此时房地产开发商利润暴涨，信心膨胀，借用银行杠杆大量 开发楼盘，导致库存量严重超标，无法在短时间内消化完。这种无视需求的大量库存是非常危险的，将可能把一个企业拖垮，引发连锁反应，造成整个城市的房价下 跌。

2、无视价值的迅速暴涨。

当某一城市房价上涨时，周边甚至是与之无关的城市房价也被炒热，而周边城市并无相对应的配套设施、经济政策、人口基数等利好，纯粹的炒作，房价与当地收入水平、消费水平严重脱离，虽然短时间内价格上来了，但是这种暴涨必然无法持续和沉淀，最终只能是迅速回落。

3、房价与房租严重脱离。

房 子的价值直接体现就是房租。当房价炒作到与房租相差越远，说明这个城市的房产泡沫越大。最直观的比较就是，月供与房租之间的比例。以商业按揭贷款为例，如 果贷款30年所需的月供比房租低，那么说明这个城市不存在泡沫，通过收租的方式就可以解决月供问题。关于这个比例，我们会在下文以及下一篇文章详细介绍，欢迎关注我的微信：房产投资分析，精彩不要错过哦。

房产泡沫的特点
 

通过前面的分析我们知道，高房价并不代表泡沫，房产泡沫主要体现在以下几点

1、生活水平不高房价超高。

2、房租不高，买房月供很高。

3、房租没变，但是房价突然涨的很快。

4、城市人口不多，但是房子建的特别多（最危险！）

当发现有以上情况的时候，这个城市的房产就不能购买了。

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