投资北京写字楼 看数据可以吗

近日，誉翔安北京商用物业市场数据报告“办法数据”首次公布，根据报告，此次市场研究采集了北京大大小小约1000栋楼、大概6000万方的商用物业面积，覆盖了将近1.5万家企业，这些房子一天产生的租金总额大概超过3亿元。

北京的商办市场一直不活跃，且极其不透明。然而，随着市场存量和市场波动幅度的加大，商办市场研究的必要性就越来越重要。“办法数据”做的即是借助数据方法、数量方法给写字楼画出现金流量图，从而为政府、投资者决策提供依据。

数据不只是数据，更重要的是解决问题的办法。同样，解决问题也是“办法数据”的初衷。誉翔安地产集团合伙人王珂告诉记者，“我们期望的是用更完整的数据来看到市场的全貌，借助数据对商办市场进行一个完整的画像。”

“办法数据”的研究结果显示，对写字楼的研究导向可以细化到写字楼里付租金的公司是什么样的状态，最重要的是对其企业现金流的管理能力做出判断。王珂说：“这是投资写字楼的依据，毕竟找IBM变成你的租户和找e租宝作为你的租户是完全不一样的。”

根据“办法数据”，北京主板上市公司周边临近的区域都会出现写字楼整售的情况。而整售的大宗交易大都来自于资本市场或者是国家垄断资源企业的需求。

王珂把这类具有“输血机制”的企业称作商用物业的“锚”，租金最稳定的网格恰恰都是毗邻那些有“输血机制”的企业或者单位，“这些锚的存在使得整个区域都能获得收益。”因为“这样的毗邻关系更容易释放需求，而且这种关系更从容、更顺”。

然而，这两年的租赁市场行情已经发生变化，风险投资的驱动越来越明显。这可以通过“办法数据”中可视化的租金柱图看出，新增租赁的分布区域和租金都显示出风险投资驱动的特征。

最稳定的租户应该是经营性扩张带来的需求。而如今风险资金驱动的企业扩张就需要特别关注这些租户未来融资能力，这将会对商用物业投资产生启发。

改变的不只是租赁市场上投资的企业，“办法数据”研究结果还显示，北京写字楼在区域上已不再只是“老三样”国贸、金融街和中关村。“现在已经是多核处理器。”望京、丰台、石景山、通州这些区域都开始产生供应量，写字楼、商用物业的崛起也将会在这些区域完成。

“这也是投资和并购的机会。”王珂告诉界面新闻记者。办法数据通过空间算法将租金、地理位置和空间效率结合起来，写字楼区域中将要崛起的这些地方，租金仍然处于塌陷的状况。然而，这些地区中位于地铁沿线或者有一条主干道，其空间效率却很高，这就是机会所在。