压缩土地供应规模 去库存力度明显加码

◎每经记者 冯彪

近日，湖南省发布《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，提出去库存10条措施，其中提到，对“库存去化周期超过36个月的，原则上停止新增房地产开发用地审批和供应。”无独有偶，4月11日，辽宁省国土资源厅也下发通知，要求对库存严重的地区，停止供应房地产开发用地。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，“压缩土地供应规模是地方房地产去库存的主要方式之一。地方政府对库存严重区域提出更严的要求，有助于其根据当地实际，实现供地和去库存等的匹配。”

去库存力度明显加码

在今年1月7日举行的全国国土资源工作会议上，国土部部长姜大明明确表示，对于房地产库存较多的地方，要减少乃至停止商品住宅供地。

在这个政策导向下，今年2月，辽宁省政府即出台《关于化解房地产库存的若干意见》，提出15条全力化解房地产库存的政策措施，其中第二条措施便是“合理控制开发用地供应节奏，减少房地产开发用地供应。库存严重的地区，要暂停供应房地产开发用地。已供应、未开发的房地产开发用地可申请转换用途或调整商住比例。”而在4月11日的通知中，辽宁省则直接要求——对于库存严重的地区，停止供应房地产开发用地。

从“暂停”到“停止”，辽宁省的楼市去库存政策力度明显加码。

值得注意的是，除辽宁外，江西、重庆、湖南等地也提出了通过控制土地供应来化解楼市库存的举措。今年2月，江西省在下发的《关于做好化解房地产库存工作的通知》中提出，继续严控商品房开发用地供应，防止土地过量投放，从源头上减少房地产库存。

4月8日，湖南省发布《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。其中，对房地产开发土地供应作出了详细的规定。具体来看，各地商品房库存去化周期在8~12个月的，房地产开发用地供应不得超过上年度供应量的50%；库存去化周期在13~36个月的，供应不得超过上年度供应量的20%；库存去化周期超过36个月的，原则上停止新增房地产开发用地审批和供应。

在江西省房地产业协会秘书长李锋看来，一些地方政府过度依赖土地财政，过量投放土地，是造成目前房地产去库存压力大的重要原因之一。他表示，“严控商品房开发用地供应，把握土地供应节奏，对于从源头上减少房地产库存是有积极作用的，如果不把土地供应控制住，去库存只能是一句空话。”

严跃进也向《每日经济新闻》记者表示，“控制库存严重地区用地供应是去库存的主要手段。各地的细化方案，能够让相应县市按照实际情况来决定供地状况，进而实现供地和去库存等的匹配。从实际情况看，一般各省经济实力排行前三的城市，后续可以增加供地，排名后几位的城市则要相对谨慎。”

土地出让收入分化严重

控制土地供应固然不失为化解房地产库存压力的一招“必杀技”，但某些地方政府也或将因此而面临土地出让收入的减少。对于部分对土地财政依赖度达到70%甚至80%的地方政府来说，这将为其带来很大的财政压力。

4月5日，财政部公布的《2015年全国土地出让收支情况》显示：2015年，全国缴入国库的土地出让收入33657.73亿元，同比下降21.6%。全国土地出让面积22.14万公顷，同比下降18.6%。此外，易居房地产研究院发布的《2015年房地产业对财政收入贡献率研究》报告也显示，2015年房地产“五税”总收入约为13315.8亿元，较2014年下降3.6个百分点，近15年来增幅首次由正转负。

实际上，与一线城市和二三四线城市房地产市场分化对应的是，多数二三四线城市土地出让收入大幅下降。前述财政部公布的数据显示，大连2015年土地出让收入下降56.4%、宁波下降54.1%，但深圳则增收达36.9%。

对此，严跃进向《每日经济新闻》记者表示，“越是经济基础不好的城市对房地产的依赖度就越高。去库存不力的地区，土地需求也少，政府的土地出让收入相应地就少。此外，在库存严重地区，即使能够出让土地，由于价格下降，供地的经济意义不佳，还会造成不好的社会影响。”