深圳楼市陷政策性波动怪圈 死结仍未打开

风向逆转时，反应最快的总是那些投资客和二手房业主。

进入4月，深圳多个片区的二手房报价出现下调，抱有投资目的者更是希望快走为上；中介和开发商圈内，看空指数和氛围也越来越重，反映在市场表现上，就是新房成交已连续5周下滑，价格也停滞不前。

而被误伤的则是那些刚需和换房客。由于“3·25”新政要求过去两年内有贷款记录的人首付提高至四成，很多人就是付不起那多出来的一成，被拦在了楼市之外，买方违约骤然增多。

由去年“3·30”催生的火热，此刻正由“3·25”带入调整，深圳楼市也仍然走不出政策性波动的怪圈。在这背后，楼市供应的死结仍未打开。

市场降温成交下滑

“3．·25”调控政策落地，观望情绪浓厚的深圳楼市进一步降温。

深圳中原表示，由于入市门槛明显提高，部分失去购房资格的刚需客不得不暂时放缓置业计划，或转向临深片区，其他客户则对市场保持更为谨慎的态度。

根据深圳中原研究中心的监测，规土委数据显示上周（3.28-4.3）一手住宅成交652套，成交面积约7.05万平米，分别下滑16%和15.7%，新房成交面积已连续五周下滑，不及春节前成交量的一半。

上周一手成交价格约为4.96万/平方米，环比下降7.6%。不过，成交均价受到成交结构影响，单周价格参考意义有限。

从推盘来看，上周（3.27-4.3）有3个项目入市，总计推售395套房，大幅低于上周的1520套。实际上，继“3·25新政”以来，新房的入市速度与成交量较之前回落幅度较大，市场降温明显。

深圳多家中介机构认为，在经济持续下滑和外围经济震荡的情况下，预计未来一线楼市将会进入调整阶段，新房入市量与成交量将会持续处于低位。

二手房市场表现更为明显。上周（3.28-4.3）二手住宅共成交4799套，环比上升33.27%，但这是由于4月1日评估价上调前的最后一周过户量井喷，最末2天日均过户超过千套。随着新政实施，预计未来一段时间内成交量将会有所调整。

更明显的是，二手房业主持续下调放盘价格，深圳中原报价指数上周已降至32.51%，较前一周下跌5.6%。紧逼30%的枯荣线。市场购房情绪逐渐转淡，深圳中原经理指数本周跌破50%枯荣线。

全市超过六成二手房板块在下调报价，各片区业主加紧降价抛售。其中南山南区和南山北区降幅分别为1.9%、1.7%。福田竹子林片区连续4周下调报价，上周降幅达3.4%；长城大厦片区业主下调6.1%。同时，前期涨幅较大的龙华区下调0.2%，已经连续5周下调报价；坂田区的业主报价也连续4周下调，跌幅扩大至1.7%。从业主报价的房源占比来看，近三成房源的业主报价下调幅度在1%-5%之间。

周期性调整已至

种种迹象显示，调控新政立竿见影，深圳楼市已步入调整期。

深圳中原指出，过去一个月来，国际评级机构接连下调中国评级展望。3月初，穆迪下调中国主权信用评级展望和71家企业的评级展望。4月初，标普也下调了中国主权信用评级展望至负面，同时下调香港评级展望至负面。

最近外围经济数据与金融数据均表明，我国经济仍然在筑底，在此情况下，严厉的调控政策将会带动大量资金快速离开一线楼市，未来一线楼市将会面临较大挑战，逐渐进入调整期。

第一太平戴维斯报告也认为，在今年市场调控的基调下，房地产新政对地产市场会有多方面影响；深圳的普通住宅市场一二手成交均价和成交量将有所波动。

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