楼市调控大幕开始 详解并展望各地楼市格局

近一个月来，让老百姓每天最紧张关注的、媒体连篇累牍报道的，无非是这一个月来动荡不安的楼市。3月25日起，调控政策纷纷出台，从一线城市到二线城市再到三线。历史也许会永远记载下这一个月——中国楼市格局生变、进入新一轮调整周期的一个月。

本文，解局君就带你从3月25日楼市调控大幕开始，详解并展望各地楼市格局。

一线城市：终于遭到“打压”未来或“消停”一阵子

背景：北上沪房价一直是一片狂热的高位上涨现象，一是城市人口多，正常的买房“刚需”大，二是投资客炒房，三是金融杠杆被滥用，四是土地供给有限，五是没有过紧的调控政策。

新政落地后，一线城市初现效果，短期“冷静”，但业内人士普遍预计不会初现大幅度下跌现象。

深圳

政策：

在深圳房价连续领涨全国15个月后，政府终于出手了。“3·25”楼市调控新政出台，新政中有两点最为关键：一是外地户籍购房社保年限由一年改为三年；二是即使首套房房贷付清，二套房首付最低也要四成。

4月1日，深圳房产评估价格又迎来例行更新，评估价普遍上调超50%，这使得二手房交易者承担的税费成本大幅增加。对于未满两年的房产交易，评估价调整前后税费差额最高可达数万元甚至十万元以上，无疑会对短期炒房客形成一定压力。

市场反应：

在调控组合拳作用下，持续高烧的深圳楼市显现出降温迹象。新房、二手房成交量接连下滑，开发商延缓推盘速度，投资客降价抛盘，看房者普遍的态度从此前的惶恐入市变为“再看看”。市场人士普遍预计受政策影响，消化周期在3个月左右，所以未来二季度市场成交将会回落，但不会出现大幅下降现象。

此次政策调整，社保由1年变成3年，除了遏制投资客，还将对部分非深户居民购房带来一定的影响。在深圳需要买房的，很多是外地的年轻人，本来，就深圳的平均收入水平来说，目前的房价就与供房能力脱节。在这场楼市调控中，购房门槛提高，很多年轻人表示“我们这些外来的年轻人不知道要到什么时候才能有自己的房子，已经不止一次冒出回老家的念头。”调控过后，人们的购房需求依然在。

真正决定未来房价走势的，只能是供需关系，只有在住房供给总量大于需求量的情况下，房价才会真正降下来。

上海

政策：

上海3月25日出台“史上最严”“赶超北京”楼市新政，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成；非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由累计缴满两年调整为连续缴满五年。

市场反应：

由于风向转变，政策落地后的首个周末，上海楼市降温明显，其周边楼市快速升温。上海楼市买卖姿态出现“互换”，买家观望气氛抬头，卖家主动降价的多。短期来看，由于买家减少且意愿不高，市场预计未来一两个月成交缩量探底可能性较大。

此次调控主要是需求端的调控，但真正解决问题还要考供应端。上海官方此前表示，今年的土地管理中，会加大土地的供应，确保“十三五”供地总量不会低于 “十二五”，而且会有所增加。2016年的商品房土地供应量比2015年提高169公顷。不过，产生的效果可能在明年或者后年才能显现。

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