楼市库存有多大？不能是糊涂帐

在房地产去库存的过程中，一度有两个市场数据广为传播，吸引了不少眼球。

其一，有媒体报道，全国商品房待售面积已近7亿平方米，按照人均住房面积30平方米计算，“空置”的住房可供2.2亿人口居住，由此可见库存压力巨大。其实，如果按照其计算方法，所谓“空置”住房只能住2000多万人，2.2亿人的计算结果高估了近10倍。

其二，有人推算，我国的房屋面积已近千亿平方米，可供34亿人居住。然而，我国近年的房屋竣工面积多在10亿平方米上下，按这个速度算，千亿平方米的房子要上百年才能建成，这个数字不太靠谱。

诸如此类经不起推敲的数据，却能受到广泛关注，并让很多人深信不疑，个中原因很多，但缺少相关的权威数据，无疑是重要一点。本报记者在此次去库存的调研中，同样深切感受到，想要获得一些关键性数据有较大难度。比如，本地区包括期房在内的整体库存究竟有多大？购房者中自住刚需和投资需求的比例是多少？都难以得到较为准确的数字。

以当下的房屋库存规模为例，按最新统计数据，到2月末，我国商品房待售面积近7.4亿平方米。这个数字并无争议，但只是指处于待售状态的商品房，还不能完全与房地产的库存压力“画等号”。如果考虑在建未售、已批未建的商品房，以及商品房之外的各类保障房和自建房，情况就变得有些“扑朔迷离”。有学者认为，我国楼市库存量至少50亿平方米，去化周期大约需要3年；有市场机构推算，我国房地产行业的真实库存约为98.3亿平方米；甚至有人认为，我国楼市待消化库存合计规模超140亿平方米，要10年以上才能消化完。可见，目前的库存情况怎样，在某种程度上还是一笔没有算清楚的账。

有高质量的市场信息，才可能有高质量的政策。房地产业是对政策高度敏感的行业，政策导向历来发挥着重要作用。但是，政策制定和出台不能是主观臆想，不能“估摸着来”，而要建立在对实际情况的精准把握上。以准确、及时、全面的市场信息为基础，如同为相关政策装上了“慧眼”，调控就可以有的放矢、对症下药。反之，如果市场信息是滞后的、局部的甚至不准确的，就会陷入“盲人摸象”的境地，本应系统有效的调控，可能变成“头痛医头、脚痛医脚”的被动应对，结果自然难如人意。

今年以来，去库存相关政策密集出台。就当前情况看，一方面政策担当着重要角色，另一方面，由于各地情况不同，需要“因城施策”，甚至要根据不同类型企业的情况“因企施策”，这对相关数据的准确性、细致性和及时性提出了更高要求。房地产库存到底有多大？地域分布是什么情况？类型结构怎样？一个区域现有多少人口？流动人口多少？未来规划人口多少？……只有不断改进相关数据的统计，摸清家底，精准把握实情，宏观、中观、微观层次同时发力，政策实施才可能取得良好效果。

此外，准确的市场信息，也是引导市场预期的重要一环。政策要达到预期目标，不仅需要制定过程的科学，也需要实施过程中市场主体的理性反馈。如果一些市场数据像密码，让市场参与各方如同“雾里看花”，就很容易出现政策初衷与市场反应的偏差。打造更加透明的市场环境，形成政策与市场的良性互动，将更有利于去库存的顺利推进。

（作者：人民日报全媒体平台记者 许志峰）