一线楼市退烧能否拯救三四线库存

中国楼市向来分化明显：一线城市的楼市几乎从来就没有萎靡过，因为这些城市在城市化的进程中，具有汩汩不绝的人口虹吸效应。只要中国城市化的步伐不停止，一线城市的楼市就不会走到尽头。

但是，一线楼市过热，也容易引发城市治理者的惶恐。这不仅导致一线城市的资源变得更为稀缺，而且也影响了三、四线城市的楼市去库存。而后者才是眼下政策设计者最关切的现实命题。

今年初，楼市出台的一揽子去库存优惠政策并未在三、四线城市引发对市场的刺激效应，反而让一线或者少数二线城市的楼市发烧。在此情势下，一线城市近期不得不紧急出台楼市调控大招。

继上海为调控楼市出台最严“沪九条”之后，深圳出台贷款首付比例最低四成，连缴3年个税才能买房等政策；北京相关部门亦开始对二手房市场进行专项检查。受此影响，近日，上述一线城市楼市出现了一些退烧信号，购房者进入观望状态。不过，昨日有门户网站以特别吸引眼球的方式指出，“一线城市楼市现退烧信号、有房源甚至一夜猛跌160万”。只是不知道这样的信息对市场的参与者能有多大的价值，是否又会陷入炒作的怪圈。

十余年来，中国楼市一直是热得发烫的市场和社会命题。只是去年以来，股市风头才稍稍超过楼市。市场反应如此，说明楼市和股市对投资者的重要性，也折射了中国投资者的现实焦虑。

对中小投资者而言，其实缺乏更为多元、稳定的投资创富途径，因此眼睛只能盯着楼市和股市。但是“两市”往往存在不确定性——以楼市刺激经济增长的时代，虽然造成了楼市的繁荣，但也导致楼市的泡沫以及现在的高库存。这一现象在三、四线城市更为严重，而且形成了地方债和银行呆账高企等危险后果。

无论是炒房者还是刚需者，购房的成本足够使其成为“房奴”，而且最终形成了畸高的家庭拥房率（83%），二套房拥房率超过40%。可以说，中国家庭资产是严重错配的，由此也导致了政策面去库存之艰难。

一线城市的楼市在中国具有特殊性。无论过去、现在还是可想见的未来，这些城市由于生活、教育、医疗等资源的高度集中，成为年轻人乃至海外精英的创业、生活乐土。所以，这些城市的楼市不会很快冷下来，即使在楼市整体萎靡之时，也会维持慢热的稳健态势。而且，只要有政策性利好，哪怕只是针对三、四线楼市，也会引起条件反射式的快热。之前一线楼市的“热”即与去库存政策的刺激相关。

至于一线城市近期启动的楼市调控举措，也只是让热得发烫的市场冷静下来，回归常态，并非一线城市楼市发生了根本性逆转。

诚如前述，一线城市楼市之热，在于投资者认为有利可图。但是，过度的投资倾向，也会造成市场的失衡，从而形成泡沫化的风险，这又与投资者个体的盲目性密切相关。就此而言，一线城市楼市出台相应的楼市紧缩政策，是对市场的主动调控，有助于引导投资者行为走向理性。

一线城市楼市冷静下来并非目的，政策面还是要引导投资者去消化三、四线楼市的高库存。而在另一方面，经历去年和今年初的股市震荡，股市有所企稳但依然步履蹒跚，还需要源源不断的输血。受美联储加息预期推迟和国内生活通胀诸多因素的影响，今年货币政策宽松的频度明显缓了下来。为了维稳股市，证监会明确中证金不退出，而且也在为积极推出新的政策和制度做准备。基于此，让投资者留在股市，而非进入虚热的一线楼市，也契合政策面的思路。

当然，如果投资者从股市出走参与到三、四线楼市的去库存，政策面乐观其成。不过市场是动态的，投资者会趋利而为，政策面有序、有针对性的引导其实作用有限。市场唱主角，也是当前政策面在面对股市、楼市时面临的两难——即使一线城市楼市“退烧”，也并不一定能保证救股市和去三、四线城市楼市的库存。

（作者为察哈尔学会研究员 张敬伟）