上海房价下降？没这么简单

“沪9条执行后，上海许多地方出现了房价下跌，一套挂牌价1150万元的别墅，竟愿降价到990万元卖！”相信昨天很多人都见过这条新闻。所以，你的第一反应会是——上海房价要跌了？

如果你真信了，那基本就是被骗的节奏...

上海多房源秒降50-160万？！

其实不止昨天这条新闻，最近有小伙伴也告诉邦爷，他意向购买的一个小区，房源价格和年初相比，已经跌了50万不止。

但真的降价了吗？

先不说邦爷听到的这些“降价”都是个例，受到自身的特殊因素影响。就算是那个“一夜降价160万”的别墅，也是炒作大于实际。

因为相关中介告诉邦爷，那套声称挂牌价1100万的房子，实际成交价从来没有到达过1100万元。换句话说，那套房子本来就不值，也值不上1100万，在990万的价格成交，是合理水平，并不算降。

但这里面隐藏的一个问题，大家需要注意，那就是“虚高报价”。

在行情好时，有的中介机构会倾向于把报价抬高一些，一方面是为了笼络业主，让业主愿意把房子放在该机构卖，另一方面也可以通过抬高预期而最终实现抬高成交价。

某中介内部人士也告诉邦爷，报高价的目的只有一个：为了吸引眼球，营造出市场热、价格将不断上扬的假象。

不过，房源的价格还是由卖方做主，比如嘉华苑小区一套70平方米的复式房源，3月初挂牌价430万，新政出台后，房东在市场行情的影响下，把价格下调到370万，也是常有的事。

上海房价的真相

那么，现在上海真实的市场情况是怎样呢？

我们先从年初房价的上涨说起。

今年2月，全市二手住宅成交26600套，同比增长163.5%，成交均价26100元/平，同比上涨15.1%。这一波行情主要是由于此前的多重利好政策，刺激了新一批购房人入市，房东也借势叫价。中原地产某分行经理就告诉邦爷，年初契税新政发布后，涨价的业主比例达到5-6成。

到了3月，二手住宅成交井喷，小阳春行情超出市场预判。上海中原地产数据就显示，3月二手住宅成交5.7万套，环比增加112.15%，同比增加170.77%，这一交易量仅次于2013年3月的历史高点。另外，成交均价26622元/平方米，也环比上涨了2.0%。

而根据中原门店调研结果显示，截止目前，上海市中心大部分板块的挂牌价格，依然没有明显松动的迹象，房东持“坚挺”的房价预期。

有业内人士也分析认为，如今市场观望气息浓厚，新政之前双方一致认为房价上涨，但政策出台后买卖双方对房价的预期出现了分歧，很多买房人认为房价将有调整的空间，不过短期内不少房东依然认为房价会坚挺。

不过，应该注意的是，自新政以来，看房人数的确是明显减少了的，成交量也呈现较大幅度下滑。

中原地产数据显示，清明小长假期间，上海全市二手房成交量3271套，就同比减少了52.1%。中原地产中环以外区域门店来客量，也比平时减少了4-5成，类似陆家嘴这样的中心区门店来客量，甚至比平时减少7-8成。

同样的情况也发生在了银行，有银行个贷部的朋友就告诉邦爷，近两周前来来办理贷款的购房人少了近7成，以前每周至少20组，现在只有不到10组。

在这种情况下，上述中介人士就表示，现在无论是买家还是卖家，心态都不那么急了，虚标的挂牌价也逐渐开始回调，市场心态趋于理性。

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）