楼市调控政策变化 避免行政过度干预
楼市调控政策正从以往“一刀切”,转变为分城施策。调控手段的理想状态在于,明确政府责任,避免行政过度干预,使市场自发调整。但由于与经济发展、市场改革的周期叠加,楼市政策短期内仍需依赖“分城施策”的原则和一定行政手段。
随着北京、上海、深圳等一线城市启动针对“房价过快上涨”的应急预案,我国房地产调控政策终于形成了这种基调:全国去库存,热点城市去杠杆。从去年以来,这种“有保有压”的基调已成常态。
我国房地产调控史,最早可回溯到1992年公积金制度全面建立,此后经历了1998年市场化改革,2003年土地出让制度改革。据不完全统计,其间中央政府和各部委曾推出过数十项针对楼市的专项调控政策,地方政府的调控手段更是不计其数。
按照很多从业者的说法,楼市调控政策正从以往的“一刀切”,转变为分城施策。这无疑是调控思路的重要进步。但即便如此,似乎仍难解决“去库存”与高房价间的矛盾。
分析人士指出,我国房地产市场的发展,既有其本身规律,又与经济周期、住房民生、投资风向等密不可分。这也决定了政策的复杂性与多面效果。随着房地产市场迅速进入过剩时代,调控政策也将发生根本性变化。
第四次“大宽松时代”
回顾我国房地产调控史,当前正迎来第四次政策层面的大宽松。
第一次肇始于1992年房改之初。随着住房公积金制度的全面推行,广州、深圳、海南等城市吹响房地产开发号角,社会贷款充裕,房地产投资增速加快。但随着海南房地产泡沫破裂和1993年紧缩性政策等推出,这一时代很快结束。
第二次大宽松始于1998年。福利分房制度全面取消,对商品房价格管制取消,预示着房地产全面启动市场化改革。2002年有央行降息、土地招拍挂制度出台等。此后虽不断有政策打压,但房地产市场始终保持快速发展,直到2008年,金融危机刺破市场过热泡沫。
第三次宽松始于2008年末。为应对市场下行,“降息降税降首付”等系列组合拳打出,房地产再次迎来宽松政策环境。从2009年到2014年上半年,房地产市场始终保持快速增长,市场规模屡创新高。
2014年“930新政”的出台,即被认为是第四次大宽松开启。去年以来,监管层又连续发布松绑楼市政策,并持续至今。
虽然政策环境类似,但市场基本面已发生巨变。按照北京市房地产协会秘书长陈志的说法,经过连续多年的房地产投资高速增长,我国房地产市场已从短缺迅速走向过剩。
陈志指出,经济增长对房地产的依赖并未发生根本改变。在经济调整期,若未能找到经济增长新引擎,政府部门对于房地产业的态度不会发生大转变。
全国人大代表、建业集团董事长胡葆森近日向21世纪经济报道记者表示,据统计,去年上半年河南省多个县区的财政收入,平均降幅超过20%,部分城市超过25%。主要原因在于房地产市场冷淡导致的土地出让收入和相关税收下滑。
胡葆森认为,要完成楼市“去库存”,最快也要2-3年,最慢则需5-6年。这也意味着,未来两到三年内,我国房地产政策的总体基调将维持相对宽松状态。
市场分化“有史可鉴”
在整体过剩的同时,区域分化态势已经形成。在上海易居研究院监测的35个热点城市中,截至今年1月底,一二三线城市新建商品住宅存销比分别为8.6、11.8和19.4个月。
该机构指出,一线城市已连续13个月存销比低于12,这也是其房价近期出现较明显上涨的原因。二线城市存销比连续三个月低于12个月,房价上涨幅度也较大。三线城市存销比较高,去库存压力相对较大。
体现到房价上,据国家统计局数据,今年1月,深圳、上海、北京、南京、广州的新建商品住宅价格同比涨幅均超过10%,涨幅位居70大中城市前5位。还有45个城市房价同比出现下降。涨幅最高的深圳为52.7%,最低湛江为下降4.9%,两个极点的差距不断拉大。
陈志向21世纪经济报道记者表示,市场出现分化,表现为供需结构和房价数据变化,但根本原因还在于城市的经济结构、支付能力、人口流入等指标。在这方面,一线城市和其他城市有着天然差别。
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- 编辑:孙宏亮
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