2016去库存压力大 三四线有崩盘风险

数据显示，1月内地房地产市场较平稳，一线城市优质地块仍受到房企激烈争抢。不过，部分机构指出，2016年内地楼市去库存压力较大，不太可能出现同2015年一样的景气度，楼市会进入温和盘整期。

楼面价创新高

据北京晨报报道，受春节影响，2月上半月虽然成交的土地数量不多，但楼面价却出现明显上涨。北京、上海、广州、深圳等10大城市2月土地成交楼面价达到8000多元/平方米，刷新了最高月度纪录。

中原地产研究部昨日的统计数据显示，截至日前，北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、重庆、厦门、大连10大城市2月份居住类住宅土地合计签约7宗，平均楼面价高达8872.82元/平方米，环比1月份7760.64元/平方米的成交楼面均价上涨14%，同比2015年2月土地成交均价涨幅高达190%。

去库存压力大

有机构表示，2016年房地产去库存压力较大。据中国证券报报道，穆迪评级一份报告指出，中国在建的住宅面积为51亿平方米。按照平均每户2.97人估算，中国14亿人口相当于约4.6亿户家庭。假设中国的住房拥有率从90%上升至100%，这些新增的房地产买家将很容易地吸收所有的在建住宅面积。目前的问题是，商品住宅价格高企，有效需求不足。

银河证券指出，目前商品住宅存量大约仅能满足50%城镇家庭的需求，而真正可以承担现在房价的有效需求大概只占潜在需求的40%左右。如果认为商品房的居住质量好于其他住宅的话，商品房市场依然有支撑，主要还是太贵买不起的问题，已有一套房的家庭置换改善需求或存空间。

银河证券判断，房地产行业将围绕去库存加速出台各项政策，但户籍与住房制度改革及农民工市民化需要长效机制的配合，可能需要时间。考虑到2015年二季度开始的高成交基数透支了部分需求，谨慎看好2016年楼市，预计全国销售面积维持在12-13亿平方米之间，销售额升幅或有所收窄。

穆迪认为，2016年中国房地产销售额增长率将降至0-5%的温和水准，低于2015年的16.6%。

三四线存崩盘风险

土地楼面价的大幅上涨，与一线城市成交占比较高有一定关系，从房企拿地的积极性来看，整体土地市场成交走高趋势明显，且房企拿地主要集中一二线城市。从2015年三季度以来，保利、万科、华润、恒大等企业拿地均表现积极，融创中国在杭州等城市也大规模补仓。数据显示，2015年以来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3517.13亿元，其中在一线城市的占比高达50.74%，首次突破50%的比例。

“房地产刺激政策频繁出台，整体房地产市场升温后，土地市场开始火热。从全国楼市看，一二线城市虽然处于调整中，但需求基础庞大。三四线城市库存积压严重，部分三四线市场即使在救市的情况下，依然酝酿崩盘风险，房企拿地出现分化。”中原地产首席分析师张大伟表示，北京等一线城市在标杆房企争抢拿地的影响下，已经出现地价超过房价的现象，“预计在2月最后一周，一线城市依然会出现多宗地王地块。”