对当前房地产形势的三大看法

中国社会科学院金融研究所研究员 尹中立

对于当前房地产形势，我主要有三点看法：一是当前深圳房价和其他一线城市分化的现象和股市有关；二是靠农民工来去房地产库存的思路值得商榷；三是房地产市场去库存的根本目的是稳投资。

谈到房地产市场，我估计所有的人跟我一样都很困惑。本人开始研究房地产市场是十年前，当时的北京房价在一万左右，但自己工资只有2000元左右，口袋里囊中羞涩，因为现实的需要，产生了对这个问题的观察、分析的兴趣。一开始把注意力放在房地产投机行为上，认为是浙江人、温州人炒房团把北京的房价炒起来了，曾经写了一篇抨击的文章，核心观点是政府应该打击温州炒房团。回过头来想一下，其实这种观点是站不住脚的。

进一步研究，发现房价和人口结构有关系。从人口结构的角度来看，上个世纪60至70年代是中国的婴儿潮，60后、70后这一批婴儿潮有3亿多人口，这批人到1998年前后正好30多岁，他们进入必须成家立业买房的时候，因此，中国进入住房需求的高峰。

住房制度改革在1998年开始取得突破性进展应该与住房需求的压力有关。政府关于住房问题的关注从1981年开始，邓小平同志做出了明确的批示，从1981年提出住房制度改革一直到1998年，雷声大，雨点小，很难推动，因为这个事情是牵一发而动全身，社会风险很难评估。为什么1998年不得不做这件事情？除了亚洲金融危机的压力之外，另外一个内生的压力就是大量60后在那个时候需要买房子，以前的实物分配制度已经难以维系，必须放开房地产。

如果从人口结构的角度来看，2015年将是中国住房需求的拐点。这一点可以类比日本的人口结构和房价之间的关系，日本的劳动人口占总人口的比重是在1990年达到了峰值，后来往下走，中国的峰值是2015年。从人口结构的角度来看，未来房地产问题一定是比较严重的。

研究房地产价格的另外一个视角是货币政策。当货币政策扩张则房价必涨，反之，货币政策收缩则房价走弱。2001年以后，人民币出现升值压力，大量国际资本流入中国，加上出现较大规模的外贸顺差，使得外汇占款快速增加，中国出现流动性过剩，2005年前后的房地产价格上涨与此关系密切。

如果看看2015年的房地产价格走势，似乎和人口结构及货币政策等因素关系不大。因为2015年的情况是两极分化，而且分化很严重。首先是一线城市和三四线城市有明显的分化，这是以前房地产市场所不曾有过的。从2000年一直到2010年，每次房价周期波动当中，一线城市，三四线城市都是齐涨共跌，不同城市的房价变动幅度不同但波动的方向是一样的。但是2015年底明显出现了分化，一线城市是涨的，平均涨了20%左右，深圳涨了40%多，但是三四线城市大部分是下跌的，最多的跌了5%点多，这种分化以前不曾有过。

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