房地产无序发展是产能过剩的根源

2016年1月26日，中央财经领导小组第十二次会议提出了“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”的五项工作重点。笔者认为，要完成这“五大任务”，关键是调控房地产。

产能过剩必然带来库存积压。最近一些年，一些地区为给GDP凑数盲目开发，房地产疯狂发展到了让人难以理喻的地步，拆旧房盖新房，拆矮楼盖高楼，使我们的建筑寿命平均只有25-30年。联合国公认的合理房价是居民3-6年的收入，可我们的房价恐怕要几十年甚至几代人的收入。美国咨询机构Demographia发布的《国际住房负担能力调查报告：2013》显示，全球81个百万人口以上的城市中（不含中国大陆），居民需要用5.1年或以上的收入购买一套住房的城市只有24个。

由于不少地方政府财政过度依赖卖地皮，房价过高问题十几年来一直没得到有效解决，百姓对此很不满意。有的房地产开发商降价售房，却被政府约谈“不得降价”。一些专家教授不时在论坛或媒体上发表“刚性需求”“房价并不高”“房价只会涨不会降”等言论，把住房炒成了吉芬商品。现在的情况是，买得起房子的人都有了房子甚至有几套房子，连孙子、重孙的房子都买好了；而买不起房子的人根本就不考虑购房。现在房地产开发商手里有7亿平方米的库存房子，加上在建、烂尾的，上述数字恐怕要翻番，虽然国家统计局令人不可思议地一直不统计住房空置率，但大家从一座座鬼城也能感受到空置住房大概有多少。

房地产无序发展是产能过剩的根源。建造房子需要诸多建筑材料，而这些建筑材料的生产又消耗大量能源。房地产开发“大跃进”时期，这些建筑材料和能源的生产必然也跟着急剧扩张，房地产产能过剩就意味着钢铁产能过剩、水泥产能过剩、玻璃产能过剩、陶瓷产能过剩、建筑机械产能过剩、煤炭石油产能过剩。

去杠杆也与房地产密切相关，不管是开发商建设住房，还是居民购房，大都要从银行贷款，毫无疑问，房地产业是高杠杆且使用杠杆比较密集的领域。

成本主要体现在能耗上，根据国际能源署的统计，2010年世界平均每产出1美元的GDP排放的二氧化碳为0.59公斤，而中国为1.88公斤，是世界平均值的3倍多，只有朝鲜、伊朗等9个国家的单位GDP碳排放量超过我们。排放二氧化碳多意味着能耗大、成本高。虽然我们的劳动力成本低廉，但由于能耗大，加之名目繁多的间接税，使我们的不少产品价格甚至比工资是我们数倍的西方国家的还高。

发展经济的过程中，一定要彰显社会的公平正义。房租随着房价涨，让低收入阶层的住房成本高企，在收入增长缓慢的情况下生活水平难以提高。

综上所述，落实中央提出的“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五项工作重点，关键环节就是调控房地产。房地产税是调控房地产最有效的工具，如果对超出合理住房面积征收房地产税，囤积住房或炒房的人就会急于出售，让房价尽快降到合理价位，让低收入者买得起。同时，通过价格机制给房地产开发商信号，防止在房地产领域投资过度造成产能过剩。党的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出要“加快房地产税立法”，十二届全国人大常委会把房地产税列入立法规划，《不动产登记暂行条例》2015年3月1日起正式实施，由此可见，房地产税已箭在弦上，只要排除利益集团的阻力，这支箭很快就会射出来。