楼市“去库存”的“痛点”比想象的要多

在猴年春节即将来临，怀揣一年积蓄和年终奖的“老乡”踏上春运之路时，央妈送来了“大红包”：对于非限购城市，首套房、二套房购置贷款的首付比例分别降至20%和30%。同时，各地也祭出财政补贴、减税、送装修等“大招”，卯足力量吸引回乡过节、探亲人群买房。在“去库存”已呈上下齐动、左右联动之势下，三四线城市能否从库存高压的泥潭中解脱出来呢？

春节前后，笔者在广西、湖南等地一些三四线城市调研后，发现楼市“去库存”的“痛点”比想象的要多。

一是库存量非常大，披露的售库存消化期均在2年以上，而这仅仅是库存的一部分。由于这些城市预售要求（高层达到2/3形象进度、中高层封顶）形同虚设，项目出地面即开始卖楼是普遍现象，过去几年城市扩张又供应了很多土地。因此，隐性库存随时会冒出来。笔者与当地开发商和业内聊天时发现，到底有多少库存，他们也不清楚，反正3~5年内消化不完。

二是新房多位于偏远的新区或新城，房子早建起来了，但基本的公共服务无从谈起，有的连接主城区的道路还在修建，高铁站到主城区花半个小时到1个小时很正常。过去几年，借助于高铁新城、产业新城、城市副中心等概念，东西联动、南北呼应、中心极化是楼市发展的空间共性，三四线城市“骨架”被拉大了。

道路交通是在售项目最大的“卖点”，但相关市政设施（地下管网、水电煤气）、生活设施（如菜市场、公交站、邮局）、公共服务（教育、医疗）严重滞后，已售房屋也并无多少入住，晚上漆黑一片是这些新区、新城的共性。因此，尽管三四线城市地方政府、开发商使出浑身解数，但返乡人群购房的积极性并不是太高，一方面忌惮房价还会下跌，另一方面觉得房子不太适合居住。

三是需求可持续性不够。目前，通过拆迁补偿、子女购房，多数三四线城市原市民家庭已经拥有了2套或以上住房。由此，除了少量改善型需求外，原市民不再是购房主力，来自辖属县、附近乡镇居民购房、输出劳务返乡置业占据60%以上需求份额。特别是，房子、车子、票子（彩礼）已经成为县和乡镇结婚新“三大件”，农民工回乡或农民在城镇买房多数基于婚房倒逼。

但是，农民年可支配收入多在2万元左右，“咬牙”买房往往集祖孙三代积蓄。而且，买房后很多家庭还要支付装修、家具家电、买车等费用，这就必然挤压其他方面的消费，甚至挤压农业生产性投资，很多农民甚至被迫举债付首付。在新房集中区域基础设施、公共服务不到位的情况下，未来在城市生活的支出还很大。因此，根据笔者走访，三四线城市靠农民买房“去库存”的可持续性存疑。

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