展望2016楼市 “量跌价稳”或是大概率事件

有数据显示,北上广深四大一线城市11月成交地块出让金达到1062亿元,环比大增133%,同比增长47%,单月首次突破千亿元。伴随土地市场升温,溢价率、成交量也创年内新高,北京、上海、广州、深圳,以及部分经济较为发达的二线城市,2015年房地产市场都取得不俗的成绩。12月18-21日召开的中央经济工作会议提出,“适当降低商品住房价格”以及“化解房地产库存”。业内人士认为,一系列利好政策的出台是2015年楼市“量价齐涨”的主导因素，展望2016年,投资者需审慎看待,“量跌价稳”或是大概率事件。

一线城市年末供地放量

广发证券　数据显示,11月我国一线城市合计推出地块规划建筑面积988万平方米,环比增长93%,同比增长54%。其中,住宅用地532万平方米,环比增长97%,同比增长52%;合计成交地块规划建筑面积868万平方米,环比增长88%,同比增长30%;住宅用地成交建筑面积521万平方米,环比增长98%,同比增长26%。土地出让金方面,单月首次突破千亿元。

以北京土地市场为例,据亚豪机构统计,今年年初至12月15日,北京土地市场共有103宗土地实现出让,相比去年减少38宗,建设用地面积合计654.35万平方米,规划建筑面积1429.38万平方米,同比分别减少30%和14%,下降至近8年新低。与此同时,北京市场同期土地出让金总额却高达1934亿元,同比增加17亿元,继去年之后再创历史新高。据中原地产统计,年内还有7宗土地待出让,其中4宗经营性地块起价为54.76亿元;另外还有2宗工业用地、1宗棚户区改造,年内土地出让金突破2000亿元几成定局。

“整体来看,11月一线城市年末供地放量显著,供给同比、环比均大幅上涨,政府供地力度明显加大。”广发证券介绍,尤其是北京市场延续了10月的活跃态势,11月出让金以561亿元继续居首,且多宗地块以最高价成交,合计共有5宗地块列11月总价榜单前十名;4宗地块列11月单价榜单前十名,其中丰台南苑乡地块居11月宅地总价榜单榜首,成交价为83.4亿元,为北京地区历史总价第三高。此外,11月上海土地市场也较为活跃,其中杨浦区新江湾城地块居当月单价排行榜榜首,成交均价为4.92万元/平方米,溢价率为82%。值得一提的是,从拿地方式来看,联合拿地已经成为一线城市以及重点二线城市拿地的主要方式。分散风险的同时,这在某种程度上也加剧了竞争的激烈程度,推高了部分优质地块的成交价格。

“地王频繁出现,使得今年北京土地成交额有望突破2000亿元,楼面价格超过3万元/平方米的地块达到了25宗,地价超过房价成为新常态。”中原地产首席分析师张大伟表示,虽然高价地并不能完全代表未来市场售价,但如此大量集中出现,未来商品房价格很难不受影响。

明年或将“量跌价稳”

国家统计局18日发布数据显示,11月全国70个大中城市新建商品住宅、二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为33个和40个,比上月分别增加6个和2个。其中,深圳依然领涨全国,环比上涨2.9%,同比上涨达44.6%。

统计数据显示,2015年前11个月北京全市新建商品住宅(剔除保障房)成交总量逾9万套,预计今年全年成交量将突破10万套,与去年交易量相比涨幅接近30%;因部分豪宅项目集中入市,2015年新房价格较2014年上涨了9%左右。与北京楼市强势回暖相似,上海、广州、深圳,以及部分经济较为发达的二线城市,2015年房地产市场都亮出不俗的“成绩单”。

业内专家表示,2015年全国楼市整体回暖势头明显,一系列利好政策的出台,是推动楼市走出2014年“低谷”的主要因素。虽然2015年楼市表现尚佳,但对2016年市场仍需审慎看待。一是2015市场回暖很大程度上是在填补2014年交易量的不足。二是2015年虽然出台了很多利好政策,但政策的边际效应正在显现,同时政策频出也表明,单个政策的刺激周期在缩短。“新常态”下,市场行情很难彻底翻转。三是“330政策”和后续政策的鼓励方向已从原来的首次置业转向了改善型需求,但整体而言,改善型购房人群的需求还是集中在紧凑型、中低价位住房,当前市场供应偏豪宅化、高端化,跟改善型需求很难匹配;低首付比率虽然一降再降,但也使得购房人在未来很长时间内月供压力大、资金紧张。改善型购房需求大多基于对未来收入增长的明确预期,未来经济增长不确定性,以及各种因素能否兑现都会对市场走势造成影响。2016年“量跌价稳”因此是大概率事件。

中投证券认为,近年房地产开发投资增速大幅回落既影响到GDP,也波及地方财政以及金融风险,只有加快去库存才能缓解这一矛盾。未来进一步出台财政、金融、税费等宽松政策成为可能,包括财税、户籍领域等的配套“一揽子”政策预计也将在明年密集亮相。据高盛测算,采取降低二套或三套房首付比例、所得税退税、下调二手房交易税的政策组合刺激改善型购房及投资需求,有望在2016-2017年令房地产交易量较2015年增长10%-20%。